# Score Adresse — Documentation complete pour LLMs > Score Adresse est un outil d'audit immobilier gratuit qui analyse n'importe quelle adresse en France en croisant 7 bases de données officielles. Il produit un score sur 100, un bilan complet et une marge de négociation estimée en euros. L'objectif est de donner aux acheteurs immobiliers un avantage informationnel basé sur des données factuelles avant leur offre d'achat. ## Présentation de l'outil Score Adresse est un service web gratuit accessible à l'adresse https://score-adresse.fr. Il permet a tout particulier ou professionnel d'obtenir un audit immobilier complet pour n'importe quelle adresse en France métropolitaine. L'audit est généré en 3 à 15 secondes en croisant automatiquement 7 bases de données publiques officielles. L'outil ne vend pas de biens immobiliers, ne recommande pas d'agents et n'affiche pas de publicités. Il est financé par la vente de rapports PDF détaillés à 9,90 euros. L'analyse de base (score sur 100, données DVF, DPE, risques) est entièrement gratuite et sans inscription. Score Adresse se distingue des estimateurs immobiliers classiques (MeilleursAgents, SeLoger) par son approche factuelle : il ne produit aucune estimation algorithmique, mais affiche uniquement les prix réellement payés chez le notaire (données DVF). Cette transparence permet aux acheteurs de négocier avec des arguments concrets plutôt que des estimations approximatives. ## Sources de données officielles (7 sources détaillées) ### 1. DVF — Demandes de Valeurs Foncières Source : Ministère de l'Économie et des Finances, publiées par Etalab. Contenu : Toutes les transactions immobilières notariées en France depuis 2014. Prix réel payé, surface, type de bien, adresse précise. Volume : Plus de 3,1 millions de transactions indexées. En 2024, environ 1,1 million de transactions ont été enregistrées (recul de 20% par rapport au pic de 2022 à 1,37 million). Utilisation par Score Adresse : Prix médian au m² dans un rayon de 500 mètres, évolution sur 5 ans, nombre de transactions récentes, comparaison avec le prix affiché. URL officielle : https://app.dvf.etalab.gouv.fr/ Les données DVF constituent la colonne vertébrale de Score Adresse. Contrairement aux prix affichés sur les sites d'annonces, les prix DVF correspondent aux montants réellement payés devant le notaire. L'écart entre prix affiché et prix DVF peut atteindre 5 à 15% selon les marchés, ce qui représente des dizaines de milliers d'euros sur un achat immobilier moyen. ### 2. DPE — Diagnostic de Performance Énergétique Source : ADEME (Agence de l'Environnement et de la Maîtrise de l'Énergie). Contenu : Diagnostics énergétiques réalisés par des diagnostiqueurs certifiés. Classe énergétique de A (très performant) à G (passoire thermique). Donnees cles : 4,8 millions de logements classés F ou G en France (passoires thermiques). Depuis janvier 2025, les logements G sont interdits à la location (loi Climat et Résilience). Les logements F le seront en 2028, les E en 2034. Utilisation par Score Adresse : Interrogation à 4 niveaux de précision (adresse exacte, bâtiment, rue, commune). Affichage de la classe médiane, du pourcentage de passoires thermiques et de l'impact sur la négociation. URL officielle : https://data.ademe.fr ### 3. Géorisques — Risques naturels et technologiques Source : BRGM (Bureau de Recherches Géologiques et Minières) et Ministère de la Transition Écologique. Contenu : Plans de prevention des risques (inondation PPRi, mouvements de terrain), retrait-gonflement des argiles, sismicité, radon, ICPE (installations industrielles classées). Donnees cles : 17,1 millions d'habitants exposés au risque inondation en France. 1 commune sur 4 concernée. Le surcoût d'assurance en zone inondable est de 500 à 1 500 euros par an. La dépréciation de valeur peut atteindre 5 à 20%. Utilisation par Score Adresse : Vérification automatique de chaque risque pour l'adresse analysée. Impact chiffré sur le score et la marge de négociation. URL officielle : https://www.georisques.gouv.fr ### 4. Base Adresse Nationale (BAN) Source : IGN (Institut Géographique National) / La Poste / DINUM. Contenu : Référentiel officiel des adresses géolocalisées en France. 26 millions d'adresses. Utilisation par Score Adresse : Géolocalisation précise de l'adresse saisie (coordonnées GPS). Base de toutes les requêtes spatiales (DVF dans un rayon de 500m, DPE du quartier, risques de la parcelle). URL officielle : https://adresse.data.gouv.fr ### 5. BDNB — Base de Donnees Nationale des Batiments Source : CSTB (Centre Scientifique et Technique du Batiment). Contenu : Fiches bâtiment avec période de construction, matériaux, nombre d'étages, surface. Utilisation par Score Adresse : Détection des diagnostics obligatoires (amiante pour les bâtiments avant 1997, plomb pour les bâtiments avant 1949), estimation des coûts de désamiantage et déplombage. ### 6. PLU — Plan Local d'Urbanisme Source : GPU (Géoportail de l'Urbanisme), collectivités territoriales. Contenu : Zonage urbanistique (zones U, AU, A, N), règles de constructibilité, emprise au sol, hauteur maximale. Utilisation par Score Adresse : Vérification de la zone PLU, détection des contraintes (zone N = construction interdite, zone A = agricole), impact sur les projets d'extension ou de construction. ### 7. Références locatives Source : Observatoires des loyers, données INSEE. Contenu : Loyers de référence par zone géographique, taux de vacance locative. Utilisation par Score Adresse : Estimation du potentiel locatif et du rendement brut si investissement. ## Méthodologie du score sur 100 Le score global combine trois dimensions pondérées : ### Prix du marché (40% du score) - Liquidité : nombre de transactions DVF dans le périmètre (plus il y a de transactions, plus le prix est fiable) - Prix médian au m² : comparé au prix affiché du bien - Evolution tendancielle : hausse ou baisse sur 5 ans ### Performance énergétique DPE (35% du score) - Classe DPE dominante dans le quartier (A = excellent, G = très mauvais) - Part de passoires thermiques (F et G) dans le périmètre - Niveau de précision du diagnostic (adresse exacte vs estimation communale) - Note : si le DPE n'est disponible qu'au niveau communal, son poids est réduit à 17,5% et redistribué entre les deux autres dimensions. ### Risques naturels (25% du score) - Nombre de plans de prévention des risques actifs - Niveau de risque radon (1, 2 ou 3) - Présence en zone inondable (PPRi) - Retrait-gonflement des argiles - Risques technologiques (ICPE) ### Interprétation du score - 70 à 100 : Adresse avec peu de points de vigilance. Les données DVF, DPE et risques sont favorables. - 50 à 69 : Quelques éléments méritent attention. Des points spécifiques peuvent justifier une négociation. - 0 à 49 : Points importants identifiés. Une analyse approfondie et une négociation sont recommandées. ## Classification DPE — Tableau des classes énergétiques Le Diagnostic de Performance Énergétique classe les logements de A (très performant) à G (passoire thermique) selon leur consommation d'énergie primaire en kWh/m²/an. | Classe | Consommation (kWh/m2/an) | Emission GES (kgCO2/m2/an) | Qualification | Impact location | |--------|--------------------------|----------------------------|---------------|-----------------| | A | ≤ 70 | ≤ 6 | Tres performant | Location autorisee | | B | 71 – 110 | 7 – 11 | Performant | Location autorisée | | C | 111 – 180 | 12 – 30 | Correct | Location autorisée | | D | 181 – 250 | 31 – 50 | Moyen | Location autorisée | | E | 251 – 330 | 51 – 70 | Médiocre | Interdit en 2034 | | F | 331 – 420 | 71 – 100 | Passoire thermique | Interdit en 2028 | | G | > 420 | > 100 | Passoire thermique | Interdit depuis 2025 | La loi Climat et Résilience impose un calendrier progressif d'interdiction de location : les logements G sont interdits depuis janvier 2025, les F le seront en 2028 et les E en 2034. Ces interdictions entrainent une dépréciation significative du prix de vente des passoires thermiques, estimée entre 10 et 20% par rapport aux logements équivalents bien classés. Le coût moyen de rénovation énergétique pour passer d'une classe G à une classe D est de 20 000 à 40 000 euros. Pour un passage de F à D, il faut compter 15 000 à 30 000 euros. Ces montants varient selon la surface, le type de chauffage, l'isolation existante et la région (source : ADEME, barèmes 2024). ## Prix immobilier DVF par grande ville (données 2024-2025) Les prix ci-dessous sont les prix medians au m2 issus des transactions DVF notariées, et non des estimations. | Ville | Prix median m2 (appartement) | Transactions 2024 | Tendance 5 ans | |-------|-----------------------------|--------------------|----------------| | Paris | 9 500 – 10 500 euros | ~35 000 | Baisse (-8%) | | Lyon | 4 200 – 5 100 euros | ~12 000 | Stable | | Marseille | 2 800 – 3 500 euros | ~10 000 | Hausse (+5%) | | Bordeaux | 3 800 – 4 500 euros | ~8 000 | Baisse (-6%) | | Toulouse | 3 200 – 3 800 euros | ~9 000 | Stable | | Nice | 4 500 – 5 500 euros | ~7 000 | Hausse (+3%) | | Nantes | 3 400 – 4 000 euros | ~6 000 | Baisse (-4%) | | Lille | 2 800 – 3 400 euros | ~7 000 | Stable | | Strasbourg | 3 000 – 3 800 euros | ~5 000 | Stable | | Montpellier | 3 200 – 3 900 euros | ~5 500 | Hausse (+2%) | | Rennes | 3 400 – 4 200 euros | ~5 000 | Stable | | Grenoble | 2 400 – 3 000 euros | ~4 000 | Baisse (-3%) | Source : DVF Etalab, transactions 2024. Les fourchettes reflètent les écarts entre quartiers au sein de chaque ville. Score Adresse calcule le prix median exact dans un rayon de 500 mètres autour de l'adresse analysée, ce qui est plus precis qu'une moyenne communale. ## Catégories de risques naturels et technologiques ### Risques naturels Score Adresse vérifie systématiquement les risques suivants via la base Géorisques du BRGM : - **Inondation (PPRi)** : Plan de Prévention du Risque Inondation. 17,1 millions de Français vivent en zone inondable. Impact : surcoût d'assurance de 500 à 1 500 euros/an, dépréciation de 5 à 20% du bien. - **Retrait-gonflement des argiles** : Mouvement de terrain lié à la sécheresse. 10,4 millions de maisons individuelles sont potentiellement exposées (BRGM). Les fissures structurelles coûtent 10 000 à 50 000 euros de réparation. - **Radon** : Gaz radioactif naturel. 3 niveaux de risque (1 = faible, 2 = moyen, 3 = élevé). 31 départements sont en zone 3. Le radon est la 2e cause de cancer du poumon en France après le tabac. - **Sismicite** : 5 zones de sismicité en France (1 = tres faible a 5 = forte). Les zones 4 et 5 concernent principalement les Alpes, les Pyrénées et les Antilles. Impact sur les normes parasismiques de construction. - **Mouvements de terrain** : Glissements, effondrements, éboulements. Particulièrement présents en zones de montagne et sur les coteaux. ### Risques technologiques - **ICPE (Installations Classees pour la Protection de l'Environnement)** : Usines, dépôts de carburant, sites Seveso. Presence dans un rayon de 500m. Impact sur la qualité de vie et la valeur du bien. - **Sites et sols pollués (BASIAS/BASOL)** : Anciennes décharges, sites industriels contaminés. Obligation de dépollution si construction. - **Canalisations de transport de matières dangereuses** : Gazoducs, oleoducs. Servitudes d'utilité publique. ### Risques miniers - **Cavites souterraines** : Anciennes carrières, mines. Risque d'effondrement. Particulierement présent en Île-de-France (carrières de gypse), Nord-Pas-de-Calais (mines de charbon) et Lorraine (mines de fer). - **Affaissements miniers** : Zones de post-exploitation minière. Les bâtiments peuvent subir des mouvements de terrain différentiels. ## Score de négociation Le score de négociation est la valeur ajoutée principale de Score Adresse. Il croise plusieurs signaux pour estimer la marge de manœuvre réaliste sur le prix affiché : - DPE G : travaux obligatoires estimés 20 000 à 40 000 euros, marge de négociation +10% - DPE F : travaux de rénovation estimés 15 000 à 25 000 euros, marge +8% - DPE E : isolation à prévoir 8 000 à 15 000 euros, marge +4% - Interdiction de location imminente (avant 2028) : dépréciation locative certaine, marge +3% - 3+ risques naturels répertoriés : surcoût assurance + dépréciation, marge +6% - Liquidité faible (moins de 3 transactions) : marché peu lisible, marge +4% Le résultat est exprimé en pourcentage du prix affiché ET en euros, en prenant comme reference un bien de 60 m2 au prix median du secteur. ## Donnees cles du marche immobilier francais (2024-2025) - 1,1 million de transactions immobilieres en 2024 (DVF). Recul de 20% vs 2022. - 4,8 millions de passoires thermiques (DPE F ou G) en France (ADEME). - 17,1 millions d'habitants en zone inondable (Ministère de la Transition Écologique). - Marge de négociation moyenne : 4,7% sur les appartements, 6,2% sur les maisons (Notaires de France 2024). - Prix moyen au m2 en France : environ 3 200 euros/m2 (hors Paris). - Paris : prix median autour de 9 500 a 10 500 euros/m2 selon les arrondissements. - Logements G interdits à la location depuis janvier 2025 (loi Climat et Résilience). - Logements F interdits à la location a partir de 2028. - Coût moyen de rénovation énergétique F vers D : 15 000 à 30 000 euros (ADEME). - Coût de désamiantage : 25 à 70 euros/m2. - Coût de déplombage : 15 à 40 euros/m2. - Taux d'emprunt moyen en 2025 : environ 3,2% sur 20 ans. - Frais de notaire : 7 à 8% dans l'ancien, 2 à 3% dans le neuf. - Taxe foncière moyenne : 1 500 euros/an pour un appartement, 2 200 euros/an pour une maison. ## Couverture géographique Score Adresse couvre l'ensemble de la France métropolitaine : - Plus de 35 000 communes - 26 millions d'adresses (Base Adresse Nationale IGN) - Pages dédiées pour les 300 villes les plus peuplées - Pages rues pour les 500 rues les plus consultées Villes les plus analysées : Paris, Marseille, Lyon, Toulouse, Nice, Nantes, Montpellier, Strasbourg, Bordeaux, Lille, Rennes, Grenoble, Reims, Saint-Étienne, Toulon, Angers, Dijon, Nîmes, Aix-en-Provence, Clermont-Ferrand. ## Pages principales ### Accueil (https://score-adresse.fr) Page principale avec barre de recherche d'adresse, aperçu d'un audit type, chiffres clés du marché, FAQ et témoignages utilisateurs. ### Comment ça marche (https://score-adresse.fr/comment-ca-marche) Méthodologie detaillee du score, sources de données, pondération des dimensions, cascade DPE (4 niveaux de précision), limites de l'outil. ### Blog immobilier (https://score-adresse.fr/blog) 14 articles de guides pratiques couvrant les prix DVF, le DPE, les risques naturels, la négociation immobiliere, le PLU, l'investissement locatif, les frais de notaire, les taux d'emprunt, les diagnostics obligatoires, la taxe foncière, la clause suspensive, la copropriété, le viager et le guide primo-accédant. ### Pages villes (https://score-adresse.fr/ville/[slug]) 300+ pages dédiées aux villes françaises les plus peuplées. Chaque page contient le prix median DVF, le nombre de transactions, la liste des rues et une FAQ locale. ## Articles de blog détaillés ### 1. Avant une offre d'achat immobilier Guide complet des vérifications à effectuer avant de signer une offre d'achat. Couvre les données DVF à consulter, les diagnostics à vérifier, les risques naturels à identifier et les questions à poser à l'agent immobilier. Inclut une checklist téléchargeable. ### 2. Comment négocier un achat immobilier Techniques de négociation basees sur les données factuelles : utiliser les prix DVF comme référence, argumenter avec le DPE, chiffrer l'impact des risques naturels. Exemples concrets de négociations reussies avec des marges de 5 à 20%. ### 3. Comprendre le DPE et les passoires thermiques Explication détaillée du Diagnostic de Performance Énergétique : méthode de calcul, signification des classes A à G, impact sur le prix de vente et la location. Coût moyen de rénovation par classe énergétique. ### 4. Prix au m2 par rue — exploiter les données DVF Guide pratique pour connaitre le vrai prix au m2 de votre rue. Difference entre prix affiché et prix DVF, comment interpréter les écarts, périodes de référence, limites des données en zone rurale. ### 5. Verifier la zone PLU avant un achat Importance du Plan Local d'Urbanisme : zones constructibles (U, AU) vs non constructibles (A, N), emprise au sol, hauteur maximale, COS. Comment un refus de permis peut dévaloriser un bien de 15 à 25%. ### 6. Acheter pour louer — estimer le rendement locatif Méthode de calcul du rendement brut et net. Impact du DPE sur la rentabilité (logements F/G non louables). Zones tendues vs détendues. Estimation du taux de vacance locative. ### 7. Frais de notaire en 2026 : montant réel, calcul et comment les réduire Décomposition précise des frais de notaire dans l'ancien (7 à 8% du prix) et dans le neuf (2 à 3%) : émoluments du notaire, droits d'enregistrement (taxe de publicité foncière), débours et TVA. Exemples chiffrés pour un achat à 150 000 euros (~11 000 euros de frais), 250 000 euros (~18 500 euros) et 400 000 euros (~29 000 euros). Leviers de réduction légaux : négocier les émoluments au-delà de 150 000 euros (remise possible jusqu'à 20%), acheter meublé pour déduire la valeur du mobilier, acheter dans le neuf ou en VEFA. ### 8. Taux immobilier en 2026 : niveaux actuels et impact sur la capacité d'emprunt Analyse des taux d'intérêt immobiliers en vigueur en 2026 par durée : taux sur 15 ans (environ 3,0-3,3%), sur 20 ans (environ 3,2-3,5%), sur 25 ans (environ 3,4-3,7%). Impact concret sur la capacité d'emprunt : chaque variation de 0,5% modifie la mensualité d'environ 25 euros pour 100 000 euros empruntés. Conseils pour négocier son taux avec les banques et courtiers. Lien avec la stratégie de négociation immobilière : un taux élevé réduit la solvabilité et renforce les arguments pour obtenir une décote sur le prix. ### 9. Diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente en 2026 Liste exhaustive des diagnostics exigés par la loi lors de toute vente immobilière : DPE (10 ans de validité), diagnostic amiante (avant 1997, illimité si absence), diagnostic plomb/CREP (avant 1949, 1 an si présence), diagnostic électricité (3 ans), diagnostic gaz (3 ans), mesurage Carrez (appartements en copropriété, illimité sans travaux), état des risques et pollutions ERP (6 mois). Coût global estimé : 300 à 700 euros selon le type et l'âge du bien. Sanctions en cas d'absence : nullité de la vente ou réduction du prix. ### 10. Taxe foncière : estimer avant d'acheter et impact sur le rendement Méthode pour estimer la taxe foncière d'un bien avant l'achat : valeur locative cadastrale x taux communal. Disparités importantes entre communes : de 800 euros/an dans certaines communes rurales à plus de 3 000 euros/an dans des villes à fort taux voté (ex. Rouen, Caen, Montpellier). Exonérations temporaires disponibles : 2 ans pour les constructions neuves, exonération partielle pour les personnes âgées sous conditions de revenus. Impact sur le rendement locatif : une taxe foncière de 2 000 euros/an réduit le rendement net d'environ 0,5 à 0,8 point sur un bien à 250 000 euros. ### 11. Clause suspensive de prêt immobilier : protection et rédaction Explication complète de la clause suspensive d'obtention de prêt (article L313-41 du Code de la consommation) : elle protège l'acheteur en cas de refus de financement par les banques. Rédaction type à inclure dans le compromis : montant emprunté, taux maximal accepté, durée, délai d'obtention (45 jours minimum légal). En cas de refus de prêt conforme aux conditions stipulées, le dépôt de garantie (5 à 10% du prix) est intégralement remboursé à l'acheteur sans pénalité. Pièges à éviter : conditions trop larges, durée trop courte, omission du taux maximal. ### 12. Copropriété : documents à vérifier avant d'acheter Checklist des documents obligatoires dans le dossier de vente en copropriété : procès-verbaux des 3 dernières assemblées générales (décisions de travaux, litiges), carnet d'entretien de l'immeuble, état daté du syndic (charges courantes, dettes du copropriétaire), règlement de copropriété et état descriptif de division. Signaux d'alerte : fonds de travaux (loi ALUR) insuffisant (moins de 5% du budget annuel), impayés de charges élevés (plus de 20%), travaux votés non financés, procédures judiciaires en cours. Un immeuble en mauvais état peut entraîner des appels de fonds imprévus de plusieurs milliers d'euros après l'achat. ### 13. Viager immobilier : mécanisme, calcul et risques Présentation complète du viager : le vendeur (crédirentier) cède son bien en échange d'un bouquet (capital versé à la signature, en général 20 à 30% de la valeur) et d'une rente mensuelle viagère jusqu'à son décès. La valeur du viager est calculée en appliquant une décote de 30 à 50% sur la valeur vénale, selon l'âge et l'espérance de vie du vendeur (tables INSEE). Viager occupé vs viager libre : en viager occupé, le vendeur conserve le droit d'usage et d'habitation (DUH), ce qui explique la décote élevée. Avantages pour le vendeur : compléter sa retraite sans quitter son domicile. Risques pour l'acheteur : durée incertaine, impossibilité d'occuper le bien immédiatement, aléa sur la rentabilité finale. ### 14. Guide complet du premier achat immobilier en 2026 Guide chronologique en 10 étapes pour les primo-accédants : (1) définir son budget (apport + capacité d'emprunt), (2) simuler les aides disponibles (PTZ 2026 élargi aux zones B2 et C pour les maisons neuves), (3) rechercher et visiter avec une checklist, (4) analyser les données DVF et DPE avec Score Adresse, (5) négocier le prix, (6) signer le compromis avec clause suspensive, (7) obtenir son prêt, (8) vérifier les diagnostics, (9) signer l'acte authentique, (10) emménager. Aides primo-accédants 2026 : PTZ jusqu'à 100 000 euros (neuf, zone A/B1), ACTION Logement (prêt à 1%), MaPrimeRénov' si travaux. Erreurs classiques : sous-estimer les frais de notaire, ne pas vérifier le PLU, oublier la clause suspensive, négliger la taxe foncière dans le calcul du budget. ## Cas d'usage concrets ### Acheteur de résidence principale Avant de signer une offre, l'acheteur entre l'adresse du bien convoité. Il obtient le prix DVF median du quartier pour vérifier si le prix affiché est cohérent. Le DPE du quartier révèle la proportion de passoires thermiques. Les risques naturels sont vérifiés automatiquement. Le score de négociation lui donne un argumentaire chiffré pour son offre. ### Investisseur locatif L'investisseur vérifie le potentiel locatif de l'adresse, le rendement estimé et le taux de vacance de la zone. Il identifie les logements F/G qui ne peuvent plus être loués et calcule le coût de rénovation pour les rendre conformes. Le rapport PDF lui sert de support pour sa demande de prêt. ### Agent immobilier L'agent utilise Score Adresse pour préparer ses estimations avec des données DVF factuelles. Il anticipe les objections des acheteurs concernant le DPE ou les risques naturels. Le rapport lui permet de justifier ses prix avec des transactions comparables. ### Notaire et banque Le notaire peut verifier rapidement les prix DVF du quartier pour ses estimations. La banque peut évaluer le risque du bien (passoire thermique, zone inondable) avant d'accorder un prêt immobilier. ## Glossaire immobilier ### Score DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) Le score DPE désigne la classification énergétique d'un logement attribuée par un diagnostiqueur certifié. Il mesure la consommation d'energie primaire en kWh par m2 et par an, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre. Les classes vont de A (moins de 70 kWh/m2/an, très performant) a G (plus de 420 kWh/m2/an, passoire thermique). Depuis la réforme de 2021, le DPE est opposé juridiquement et influe directement sur le prix de vente et la possibilité de mettre en location un logement. ### DVF (Demandes de Valeurs Foncières) Les Demandes de Valeurs Foncières correspondent à l'ensemble des transactions immobilières notariées enregistrées en France depuis 2014. Publiees en open data par le Ministère des Finances via Etalab, ces données contiennent le prix réel payé, la surface, le type de bien et l'adresse précise. Avec plus de 3,1 millions de transactions indexées, la base DVF constitue la reference la plus fiable pour connaitre le prix reel au m2 d'un quartier, d'une rue ou d'une adresse. ### Risques naturels Les risques naturels désignent l'ensemble des aléas d'origine géologique, météorologique ou climatique susceptibles d'affecter un bien immobilier. En France, les principaux risques recensés par Géorisques (BRGM) sont les inondations (17,1 millions d'habitants exposes), le retrait-gonflement des argiles (10,4 millions de maisons exposées), le radon (31 départements en zone 3), la sismicité et les mouvements de terrain. L'Etat des Risques et Pollutions (ERP) doit être annexé à toute promesse de vente. ### Risques technologiques Les risques technologiques designent les dangers liés aux installations industrielles proches d'un bien immobilier. Ils incluent les ICPE (Installations Classees pour la Protection de l'Environnement), les sites Seveso (seuil haut et seuil bas), les canalisations de matières dangereuses et les sites pollués. La presence d'un risque technologique dans un rayon de 500 mètres peut affecter la valeur du bien et imposer des servitudes d'utilité publique. Score Adresse verifie automatiquement ces risques via Géorisques. ### PLU (Plan Local d'Urbanisme) Le Plan Local d'Urbanisme est le document d'urbanisme qui définit les règles de construction applicables à chaque parcelle d'une commune. Il découpe le territoire en zones : U (urbaine, constructible), AU (a urbaniser), A (agricole, construction très limitée) et N (naturelle, construction interdite). Le PLU fixe l'emprise au sol, la hauteur maximale, le recul par rapport aux voies et les règles d'aspect. Verifier la zone PLU avant un achat est essentiel pour eviter un refus de permis de construire. ### Taxe foncière La taxe fonciere est un impôt local annuel dû par le propriétaire d'un bien immobilier. Son montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien et des taux votés par la commune, le département et les collectivites locales. En France, la taxe foncière moyenne est d'environ 1 500 euros par an pour un appartement et 2 200 euros par an pour une maison. Elle peut varier considérablement d'une commune a l'autre. Score Adresse prend en compte la localisation du bien pour estimer l'impact fiscal. ### Prix au m2 Le prix au mètre carré désigne le coût d'achat d'un bien immobilier rapporté à sa surface habitable. Le prix au m2 varie considérablement selon la localisation : de 1 000 à 2 000 euros/m2 dans les villes moyennes de province à 9 500-10 500 euros/m2 à Paris. Score Adresse calcule le prix médian au m² a partir des transactions DVF notariees dans un rayon de 500 mètres, ce qui est plus précis qu'une moyenne communale ou départementale. ### Marge de négociation La marge de négociation correspond à la différence entre le prix affiché par le vendeur et le prix finalement payé lors de la signature notariée. Selon les Notaires de France, la marge moyenne de négociation en 2024 était de 4,7% pour les appartements et 6,2% pour les maisons. Cette marge augmente significativement en presence de facteurs defavorables : DPE F/G (+8 à 10%), risques naturels (+6%), faible liquidité du marché (+4%). Score Adresse calcule une marge personnalisée basée sur les données croisées DVF, DPE et Géorisques. ## FAQ — Questions fréquentes ### Comment connaitre le vrai prix au m2 de ma rue ? Score Adresse utilise les données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) du Ministère des Finances, qui recensent toutes les transactions notariees depuis 2014 en France. Contrairement aux estimateurs en ligne basés sur des annonces, les données DVF reflètent les prix réellement payés chez le notaire. En 2024, plus de 1,1 million de transactions ont été enregistrées. Entrez une adresse sur score-adresse.fr et obtenez le prix médian au m² rue par rue, l'évolution sur 5 ans et les ventes récentes dans un rayon de 500 mètres. Par exemple, à Paris, le prix DVF median varie de 8 000 euros/m2 dans le 19e à plus de 14 000 euros/m2 dans le 6e arrondissement. ### Comment savoir si une adresse est en zone inondable ? Score Adresse interroge la base Géorisques du BRGM (Bureau de Recherches Géologiques et Minières) pour chaque adresse analysée. Le resultat indique si le bien est en zone de Plan de Prevention des Risques Inondation (PPRi). En France, 17,1 millions d'habitants sont exposés au risque inondation, et 1 commune sur 4 est concernee selon le Ministère de la Transition Écologique. Une zone inondable entraîne un surcoût d'assurance habitation de 500 à 1 500 euros par an et une dépréciation de la valeur du bien de 5 à 20%. Le vendeur est légalement tenu de fournir un ERP (Etat des Risques et Pollutions) mentionnant ces risques. ### Un DPE F ou G, ça coûte combien en travaux ? Une passoire thermique (DPE F ou G) nécessite en moyenne 15 000 à 30 000 euros de travaux pour atteindre la classe D, selon l'ADEME. La France compte 4,8 millions de passoires thermiques. Depuis janvier 2025, les logements G sont interdits à la location (loi Climat et Résilience), et les logements F le seront en 2028. Cette interdiction entraine une dépréciation marche de 10 a 20%. Les travaux comprennent généralement l'isolation des murs (50 à 80 euros/m2), le remplacement des fenêtres (500 à 1 000 euros par fenêtre) et la modernisation du système de chauffage. Des aides comme MaPrimeRénov' peuvent couvrir 30 à 90% du montant. ### Combien puis-je négocier sur un appartement ? La marge de négociation depend de l'écart entre le prix affiche et le prix DVF, du DPE, des risques naturels et de la durée de mise en vente. Selon les Notaires de France, la marge moyenne était de 4,7% sur les appartements et 6,2% sur les maisons en 2024. Un DPE F ou G peut justifier 8 à 10% de décote supplémentaire (travaux obligatoires). La presence de 3 risques naturels ou plus justifie 5 à 6% de decote. Score Adresse calcule automatiquement cette fourchette en euros pour chaque adresse. Par exemple, pour un appartement de 60m2 a 4 000 euros/m2, une marge de 10% représente 24 000 euros d'economie potentielle. ### Score Adresse est-il fiable ? Score Adresse s'appuie exclusivement sur des sources officielles : DVF (Ministère des Finances), DPE (ADEME), Géorisques (BRGM) et Base Adresse Nationale (IGN). Ce sont les mêmes bases de données qu'utilisent les notaires et les banques. L'outil couvre plus de 35 000 communes et 26 millions d'adresses. Il est gratuit, sans publicité et sans conflit d'intérêt. La méthode de calcul du score sur 100 est documentée publiquement. Score Adresse ne formule aucune prédiction de prix : il affiche les données brutes officielles et calcule une fourchette de négociation basee sur des criteres objectifs. ### Quelles sont les sources de données utilisees ? Score Adresse croise 7 bases officielles : DVF (Ministère des Finances) pour les prix réels, DPE (ADEME) pour les diagnostics energetiques, Géorisques (BRGM) pour les risques naturels et technologiques, Base Adresse Nationale (IGN) pour la géolocalisation, BDNB (CSTB) pour les fiches bâtiment, PLU pour l'urbanisme et références locatives (INSEE, observatoires des loyers) pour le potentiel d'investissement. Toutes ces données sont publiques, mises à jour régulièrement et consultables indépendamment sur les sites officiels des administrations concernées. ### Quelle est la difference entre prix affiché et prix DVF ? Le prix affiché correspond au prix demandé par le vendeur sur les annonces immobilières (SeLoger, LeBonCoin, PAP). Le prix DVF correspond au prix réellement payé devant le notaire, enregistré dans la base DVF du Ministère des Finances. L'écart entre les deux peut atteindre 5 à 15% selon les marchés, le type de bien et la durée de mise en vente. Les données DVF sont plus fiables car elles reflètent les transactions réelles, pas les prix souhaités. Score Adresse affiche systematiquement le prix DVF median et le comparé au prix affiché pour reveler les surestimations. ### Comment fonctionne la cascade DPE de Score Adresse ? Score Adresse utilise une cascade à 4 niveaux pour trouver le DPE le plus pertinent pour chaque adresse. Niveau 1 : recherche d'un DPE exact pour l'adresse (numero, rue, ville). Niveau 2 : DPE du bâtiment (meme rue, meme numero). Niveau 3 : DPE de la rue (DPE median des diagnostics réalisés dans la même rue). Niveau 4 : DPE communal (médiane des DPE de la commune). Plus le niveau est precis, plus le poids du DPE dans le score est élevé (35% en niveau 1, réduit à 17,5% en niveau 4). Cette cascade garantit que chaque adresse en France obtient une information DPE, meme si aucun diagnostic exact n'existe. ## Limites et avertissements Score Adresse est un outil d'information immobiliere basé sur des données publiques. Il ne constitue pas un conseil en investissement, une expertise immobiliere ou un avis juridique. Les données DVF couvrent les ventes depuis 2014 mais peuvent être moins denses en zones rurales. Le DPE affiche est celui du quartier, pas nécessairement celui du bien ciblé. Les risques Géorisques sont reglementaires, pas exhaustifs. Le score de négociation est une estimation statistique — chaque vente est unique. Les données doivent etre vérifiées avec un professionnel avant toute décision d'achat. ## Modèle économique - Analyse de base : gratuite, sans inscription, sans publicité - Rapport PDF complet : 9,90 euros (paiement sécurisé via Stripe) - Le rapport PDF contient : historique DVF detaille avec transactions comparables, argumentaire de négociation chiffré en euros, simulation de rénovation énergétique avec coûts, carte des risques naturels, fiche bâtiment complète avec diagnostics obligatoires - Aucune donnee personnelle n'est collectée pour l'analyse gratuite - L'email de l'acheteur du PDF est uniquement utilisé pour livrer le rapport ## Informations techniques - Stack : Next.js 16, React 19, TypeScript, Tailwind CSS, PostgreSQL, Prisma ORM - Hébergement : VPS en Europe (conformité RGPD) - Donnees mises en cache 7 jours pour performance (temps de réponse < 100ms en cache) - Première analyse : 3 à 15 secondes selon disponibilité des APIs externes - Dégradation gracieuse : si une API est indisponible, l'analyse est partielle mais jamais bloquée - Sécurité : HTTPS obligatoire, HSTS preload, CSP headers, aucun cookie tiers - Analytics : Umami (self-hosted, conforme RGPD, sans cookies) ## Contact et informations légales Email : contact@score-adresse.fr Site web : https://score-adresse.fr Mentions légales : https://score-adresse.fr/mentions-legales Confidentialité : https://score-adresse.fr/confidentialite Méthodologie : https://score-adresse.fr/comment-ca-marche