DPE passoire thermique : vendre ou rénover en 2026 ?

Passoire thermique : définition et périmètre

En France, une passoire thermique désigne un logement classé F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Ces logements représentent environ 5,2 millions de biens en France (17 % du parc résidentiel) et font l'objet d'un calendrier d'interdiction progressif depuis 2023.

Les classes DPE et leur signification

| Classe DPE | Consommation (kWh/m²/an) | Émissions CO2 (kg/m²/an) | Statut 2026 | |-----------|--------------------------|--------------------------|-------------| | A | < 70 | < 6 | Exemplaire | | B | 70-110 | 6-11 | Très bon | | C | 110-180 | 11-30 | Bon | | D | 180-250 | 30-50 | Moyen | | E | 250-330 | 50-70 | Insuffisant | | F | 330-420 | 70-100 | Passoire — Interdictions | | G | > 420 | > 100 | Passoire — Interdictions |

Le calendrier des interdictions : ce qui s'applique en 2026

Interdictions de location déjà en vigueur

| Date | Mesure | |------|--------| | Août 2022 | Gel des loyers pour les logements F et G (pas d'augmentation possible) | | Janvier 2023 | Interdiction de location des G+ (> 450 kWh/m²/an) | | Janvier 2025 | Interdiction de location des G (tous) | | Janvier 2028 | Interdiction de location des F | | Janvier 2034 | Interdiction de location des E |

En 2026 : Les logements classés G ne peuvent plus être mis en location (nouveaux contrats ou renouvellements). Les propriétaires de logements G qui ont un locataire en place avant janvier 2025 sont dans une zone floue juridique — consultez un avocat spécialisé.

Ce que ça signifie concrètement

Si votre bien est classé G :

• Vous ne pouvez pas proposer un nouveau bail d'habitation
• Les locataires actuels peuvent maintenir le bail mais ne peuvent pas être augmentés
• En cas de vacance, le bien ne peut pas être reloué

Impact sur le prix de vente

L'interdiction de location a un effet direct sur la valeur marchande des passoires thermiques. Les études de marché montrent :

| Classe DPE | Décote par rapport à un bien équivalent C/D | Évolution 2022-2026 | |-----------|---------------------------------------------|---------------------| | E | -5 à -10 % | -3 points supplémentaires | | F | -10 à -20 % | -7 points supplémentaires | | G | -15 à -30 % | -12 points supplémentaires |

Source : analyses notariales et baromètres immobiliers 2025-2026.

La décote s'est accélérée depuis 2023 car les acheteurs intègrent le coût des travaux de rénovation obligatoires pour pouvoir louer. Un logement G à Paris valant théoriquement 400 000 € pourrait se négocier 280 000-340 000 € selon l'état et les travaux à prévoir.

Faut-il vendre ou rénover ?

La décision dépend de plusieurs facteurs :

Scénario 1 : Vendre sans rénover

Avantages :

• Liquidité immédiate
• Évite les travaux (3 à 6 mois de chantier)
• Évite l'avance de trésorerie

Inconvénients :

• Décote sur le prix (10-30 %)
• Marché restreint : moins d'acheteurs (pas d'investisseurs locatifs)
• Négociation souvent agressive

Profil adapté : Propriétaire pressé, succession, logement très dégradé nécessitant 80 000 €+ de travaux.

Scénario 2 : Rénover avant de vendre

Avantages :

• Prix de vente plus élevé (gain de 15-25 %)
• Plus d'acheteurs potentiels
• Possibilité d'accéder aux aides MaPrimeRénov'

Inconvénients :

• Avance de trésorerie (20 000 à 80 000 €)
• Délai de 3-6 mois minimum
• Rentabilité à calculer selon le budget travaux

Règle pratique : La rénovation est rentable si le gain de prix de vente dépasse 1,5× le coût des travaux.

Exemple : Bien estimé 250 000 € en G, 320 000 € en D, coût des travaux 40 000 €. Gain : +70 000 € pour 40 000 € de travaux → rentable (ratio 1,75).

Scénario 3 : Conserver et rénover pour louer

Si vous avez un bien classé F (pas encore interdit), ou G avec locataire en place, une rénovation permet de :

• Augmenter le loyer après travaux (dégel en passant en C/D)
• Accéder aux aides (MaPrimeRénov', CEE, TVA 5,5 %)
• Valoriser le bien sur le long terme

Estimation des travaux pour passer de G à D :

| Type de bien | Travaux prioritaires | Budget estimé | |-------------|---------------------|---------------| | Appartement 50 m² (années 70) | Isolation, fenêtres, chauffage | 15 000 à 35 000 € | | Maison 100 m² (avant 1975) | Isolation toiture + murs + fenêtres + chaudière | 30 000 à 70 000 € | | Maison 150 m² ancienne | Rénovation énergétique globale | 50 000 à 120 000 € |

Les aides disponibles pour rénover une passoire thermique

MaPrimeRénov' 2026

| Profil revenus | Aide chauffage | Aide isolation | Montant max global | |---------------|---------------|----------------|-------------------| | Modestes (bleu) | 60-75 % | 65 % | 70 000 € | | Intermédiaires (jaune) | 40-50 % | 40 % | 50 000 € | | Supérieurs (violet) | 20-40 % | 30 % | 35 000 € | | Très aisés (rose) | 15 % | 15 % | 15 000 € |

Pour une rénovation d'ampleur (plusieurs gestes). Les fenêtres seules ne sont plus éligibles sans être associées à d'autres travaux depuis 2024.

Autres aides cumulables

• CEE (Certificats d'Économies d'Énergie) : prime versée par les fournisseurs d'énergie (300 à 3 000 € selon travaux)
• Éco-PTZ : jusqu'à 50 000 € à taux 0 % sur 20 ans
• TVA 5,5 % sur tous les travaux de rénovation énergétique dans les logements de + 2 ans
• Aide des collectivités locales : certaines régions et communes proposent des compléments

Ma Prime Rénov' Copropriété

Si vous êtes en copropriété, l'aide s'adresse au syndicat de copropriété et peut couvrir 25-45 % des travaux collectifs (isolation façade, toiture commune). Renseignez-vous auprès de votre syndic.

Comment financer les travaux en attendant les aides

L'avance sur MaPrimeRénov' : depuis 2023, il est possible d'obtenir jusqu'à 70 % de l'aide versée en avance avant les travaux via des organismes agréés (sous réserve d'éligibilité).

Le prêt avance rénovation : certaines banques proposent ce prêt hypothécaire spécifique, remboursable lors de la vente du bien. Idéal pour les propriétaires sans liquidités.

L'éco-PTZ : à taux 0 %, accessible sans condition de revenus pour les travaux de rénovation énergétique. À combiner avec MaPrimeRénov'.

Les points de contrôle avant de décider

1. Obtenez un audit énergétique (obligatoire pour les F/G depuis 2023) : il identifie les travaux prioritaires et les gains potentiels par scénario.

2. Estimez votre bien après travaux : demandez à 2-3 agences une estimation du bien rénové vs état actuel.

3. Calculez votre budget total : travaux + intérêts du prêt travaux - aides perçues - économies d'impôts.

4. Consultez un conseiller Faire (service public gratuit) : le réseau Faire.fr oriente les propriétaires dans leurs projets de rénovation et aide à identifier les aides.

FAQ DPE passoire thermique 2026

Mon bien classé G a un locataire en place depuis 2023 — doit-il partir ? Non, le contrat de bail en cours reste valide. L'interdiction s'applique aux nouveaux baux. Mais vous ne pouvez pas augmenter le loyer jusqu'à rénovation.

Le DPE peut-il être contesté ? Oui. Le DPE est opposable depuis 2021. Si vous pensez que le diagnostic est erroné (mauvaise méthode, données incorrectes), vous pouvez mandater un autre diagnostiqueur. En cas d'écart significatif, un recours amiable ou judiciaire est possible.

Combien coûte un audit énergétique ? Entre 500 et 1 500 € selon la taille du bien et le prestataire. Depuis 2023, il est obligatoire pour toute mise en vente d'un bien classé F ou G (en plus du DPE).

Un bien classé F peut-il encore être loué en 2026 ? Oui, jusqu'au 1er janvier 2028. Mais le loyer est gelé (pas d'augmentation possible). C'est le moment de planifier les travaux.