Prix immobilier à Toulouse en 2026
31000 · 31 · 514 819 habitants
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Prix DVF rue par rue · DPE · Risques · Marge de négociation estimée
Toulouse, la Ville Rose, compte 500 000 habitants (1,4 million dans la métropole) et bénéficie d'un dynamisme démographique exceptionnel : elle gagne environ 8 000 nouveaux habitants par an, portée par les secteurs aéronautique (Airbus) et spatial. Ce dynamisme économique soutient un marché immobilier actif avec une demande constante, tant à l'achat qu'en location. Le centre historique, entre le Capitole et Saint-Sernin, reste le secteur le plus prisé.
Les prix toulousains ont mieux résisté que la moyenne nationale entre 2022 et 2024, avec une baisse limitée à 3-4 %. Le dynamisme de l'emploi (Airbus, Thales, CNES) maintient une demande soutenue. Début 2026, le prix médian se situe autour de 3 600 €/m². L'hyper-centre (Capitole, Carmes) dépasse les 4 500 €/m², tandis que la périphérie sud (Ramonville, Castanet) reste autour de 3 000 €/m².
Quartiers populaires a Toulouse
💶 Prix au m² à Toulouse (données DVF)
Source : Demandes de Valeurs Foncières (DVF) — Ministère des Finances. Le prix varie selon la rue et le quartier. Scannez une adresse précise pour obtenir le prix médian dans un rayon de 500 m.
Toutes les rues de Toulouse (50 rues repertoriees)
Le marché immobilier à Toulouse en 2026
Toulouse est une commune du département 31 avec 514 819 habitants (31000). D'après les données DVF officielles, le prix médian au m² à Toulouse est de 3 523 €/m², calculé sur 7 842 transactions notariales sur 5 ans. Score Adresse référence 50 rues à Toulousepour lesquelles vous pouvez obtenir un audit immobilier complet : prix réels issus des transactions DVF du Ministère des Finances, performance énergétique DPE de l'ADEME, et risques naturels de la base Géorisques.
Toulouse est la grande ville française avec la croissance démographique la plus forte depuis 2010 (+1,2 % par an), ce qui en fait l'un des rares marchés où la demande structurelle de logements dépasse constamment l'offre neuve.
Transports et prix immobiliers à Toulouse
La troisième ligne de métro (Toulouse Aerospace Express), prévue pour 2028, relie l'aéroport à la gare Matabiau via Colomiers et Montaudran. Les secteurs proches des futures stations connaissent déjà une anticipation des prix de 5 à 10 %. Les lignes A et B du métro existant garantissent une prime de 8 % sur les biens situés à moins de 600 mètres d'une station.
Comprendre les prix immobiliers à Toulouse
Les prix immobiliers à Toulousevarient considérablement d'une rue à l'autre. Le prix médian communal ne reflète qu'une tendance générale : au sein d'une même ville, des écarts de 15 à 30% sont fréquents entre quartiers voisins. À Toulouse, la marge de négociation moyenne est de 4 à 6 %. Les biens proches des axes bruyants (périphérique, rocade) se négocient 8 à 12 % sous les prix du quartier. Les lots dans les copropriétés des années 70 (Le Mirail) nécessitant une rénovation énergétique offrent des décotes de 15 à 25 % par rapport au neuf voisin.
DPE et performance énergétique à Toulouse
Toulouse possède un parc immobilier diversifié : les immeubles en briques roses du centre historique, souvent du XVIIIe-XIXe siècle, sont classés D à F en DPE. Les résidences des années 1960-1970 (Mirail, Empalot, Bellefontaine) sont majoritairement E-G. En revanche, les constructions neuves liées à la croissance de la ville (écoquartier de la Cartoucherie, Borderouge) répondent aux normes RE 2020 avec des classes A-B.
Risques naturels à Toulouse
Toulouse est principalement exposée au risque d'inondation de la Garonne. Les quartiers de Saint-Cyprien (rive gauche), l'île du Ramier et le secteur d'Empalot sont en zone PPRi. Le retrait-gonflement des argiles affecte fortement les zones pavillonnaires de la périphérie (Colomiers, Blagnac, Balma). Le risque industriel lié à l'usine AZF, bien que le site ait été reconverti (Cancéropôle), reste dans les mémoires et affecte toujours la perception des biens dans le sud de la ville.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Toulouse
Quel est le prix moyen au m² à Toulouse en 2026 ?
D'après les données DVF (transactions notariales officielles), le prix médian au m² à Toulouse est de 3 523 €/m² sur 7 842 ventes sur 5 ans. Les prix toulousains ont mieux résisté que la moyenne nationale entre 2022 et 2024, avec une baisse limitée à 3-4 %. Le dynamisme de l'emploi (Airbus, Thales, CNES) maintient une demande soutenue. Début 2026, le prix médian se situe autour de 3 600 €/m². L'hyper-centre (Capitole, Carmes) dépasse les 4 500 €/m², tandis que la périphérie sud (Ramonville, Castanet) reste autour de 3 000 €/m². Scannez une adresse précise pour le prix médian dans un rayon de 500 mètres.
Quels sont les risques naturels à Toulouse ?
Toulouse est principalement exposée au risque d'inondation de la Garonne. Les quartiers de Saint-Cyprien (rive gauche), l'île du Ramier et le secteur d'Empalot sont en zone PPRi. Le retrait-gonflement des argiles affecte fortement les zones pavillonnaires de la périphérie (Colomiers, Blagnac, Balma). Le risque industriel lié à l'usine AZF, bien que le site ait été reconverti (Cancéropôle), reste dans les mémoires et affecte toujours la perception des biens dans le sud de la ville.
Comment connaître le DPE des logements à Toulouse ?
Toulouse possède un parc immobilier diversifié : les immeubles en briques roses du centre historique, souvent du XVIIIe-XIXe siècle, sont classés D à F en DPE. Les résidences des années 1960-1970 (Mirail, Empalot, Bellefontaine) sont majoritairement E-G. En revanche, les constructions neuves liées à la croissance de la ville (écoquartier de la Cartoucherie, Borderouge) répondent aux normes RE 2020 avec des classes A-B.
Comment négocier le prix d'un bien à Toulouse ?
À Toulouse, la marge de négociation moyenne est de 4 à 6 %. Les biens proches des axes bruyants (périphérique, rocade) se négocient 8 à 12 % sous les prix du quartier. Les lots dans les copropriétés des années 70 (Le Mirail) nécessitant une rénovation énergétique offrent des décotes de 15 à 25 % par rapport au neuf voisin.
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