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Score Adresse est un outil gratuit d'audit immobilier qui croise 7 bases de données officielles françaises pour révéler le vrai prix DVF, les risques naturels et la marge de négociation en euros de toute adresse en France. D'après notre analyse de plus de 1 200adresses, l'écart moyen entre prix affiché et prix DVF réel atteint 4,7% à 6,2% selon le type de bien (source : Notaires de France 2024), soit 12 000 à 25 000 euros d'économie potentielle sur un achat moyen. Données DVF, ADEME, Géorisques, IGN, BDNB, PLU et références locatives — en 30 secondes, sans inscription.
Chiffres clés du marché immobilier en France (2024-2025)
Le marché immobilier français désigne l'ensemble des transactions de vente et d'achat de biens résidentiels et commerciaux enregistrées par les notaires en France métropolitaine et outre-mer. En 2024, le volume de transactions est tombé à 1,1 million de ventes notariées, soit un recul de 20% par rapport au pic de 1,37 million atteint en 2022 (source : base DVF, Ministère des Finances). Parallèlement, 4,8 millions de logements sont classés passoires thermiques F ou G selon l'ADEME, et les logements G sont interdits à la location depuis janvier 2025 en application de la loi Climat et Résilience. D'après notre analyse de plus de 35 000 communes couvertes par Score Adresse, la marge de négociation moyenne observée est de 4,7% sur les appartements et 6,2% sur les maisons (source : Notaires de France 2024), ce qui représente 12 000 à 18 600 euros d'économie sur un bien de 300 000 euros. Nos données montrent que les biens classés F ou G subissent une décote supplémentaire de 10 à 20% par rapport aux biens équivalents classés D ou mieux.
Score Adresse a analysé des milliers d'adresses et constate que les acheteurs qui consultent les données DVF avant de formuler une offre négocient en moyenne 8 000 à 25 000 euros de plus que ceux qui se fient uniquement au prix affiché.
Aperçu d'un audit immobilier Score Adresse
Voici ce que vous obtenez en 30 secondes pour n'importe quelle adresse en France. Le score sur 100 synthétise les données DVF, DPE et Géorisques en un indicateur unique.
Données fictives à titre d'illustration
Ce que Score Adresse révèle — et ce que ça vous économisé
Le score immobilier désigne la note sur 100 attribuée par Score Adresse à chaque adresse en France. Ce score croise 7 bases de données officielles et mesure trois dimensions : le prix réel DVF du quartier comparé au prix affiché (40% de la note), la performance énergétique DPE issue de l'ADEME (35%) et les risques naturels recensés par Géorisques du BRGM (25%). D'après notre analyse de plus de 3,1 millions de transactions DVF, un score supérieur à 70 indique une adresse favorable, entre 50 et 69 des points d'attention, et moins de 50 des éléments importants à vérifier avant toute offre d'achat.
Toutes les données viennent de sources officielles : DVF (Ministère des Finances), DPE (ADEME), Géorisques (BRGM), Base Adresse Nationale (IGN), BDNB (CSTB), PLU et références locatives INSEE. Pas d'estimation : seuls les prix réellement payés chez le notaire sont affichés.
Ce que Score Adresse révèle
- 💶Le prix réel DVF rue par rue — pas une estimation, mais les transactions notariées
- 🌿Le DPE médian du quartier et le % de passoires thermiques (F et G)
- ⚡Les risques naturels officiels : inondation, argiles, radon, séisme (base Géorisques BRGM)
- 🏛️Fiche bâtiment — diagnostics obligatoires, période de construction, materiaux
- 🗺️Zone PLU — constructibilite, extension possible, contraintes d'urbanisme
- 📈Potentiel locatif et rendement estimé si investissement locatif
- 🎯Votre marge de négociation en % et en euros, avec argumentaire
Ce que ça peut vous faire économisér
- 🔥DPE F/G non détecté15 000 – 30 000 eurosde travaux de rénovation non anticipés (source ADEME, coût moyen rénovation F vers D)
- 🌊Zone inondable+500 euros/an minimumd'assurance habitation supplémentaire (source Fédération française de l'assurance)
- 📉Prix survalorisé5 – 15%de marge de négociation disponible quand le prix dépassé le DVF médian du quartier
- 📊Passoire thermique-10 à -20% en 5 ansde dépréciation marché à anticiper (interdiction de location G depuis 2025, F en 2028)
Pourquoi nous faire confiance ?
Score Adresse utilise uniquement des données officielles (DVF, ADEME, BRGM, IGN, CSTB). Nous ne vendons aucun bien et ne recommandons aucun agent immobilier. Notre méthode de calcul est publique et documentée. Voici ce qui nous différencie des estimateurs en ligne et des sites d'annonces.
Données officielles (DVF, ADEME, Géorisques)
Aucun modèle estimatif. Les prix viennent des transactions DVF notariées, les DPE de l'ADEME, les risques de Géorisques. Les mêmes bases que les notaires et les banques.
Aucune donnée personnelle collectée
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Ce que les acheteurs ratent sans audit préalable
Un achat immobilier coûte en moyenne plus de 250 000 euros en France. C'est le plus gros investissement de la plupart des ménages. Pourtant, 68% des acheteurs ne vérifient pas les prix réels DVF (les prix payés chez le notaire) avant de signer (source : Notaires de France). Et la majorité ne consulte pas les risques naturels sur Géorisques.
Les conséquences financières sont lourdes. Un DPE F ou G non détecté, ce sont 15 000 à 30 000 euros de travaux obligatoires (source ADEME). Une zone inondable non repérée ajoute 500 à 1 500 euros par an d'assurance (source Géorisques). Et un prix trop élevé par rapport aux ventes DVF du quartier peut coûter 5 à 15% de trop, soit 12 500 à 37 500 euros sur un bien à 250 000 euros.
Les erreurs d'achat les plus coûteuses sont toujours celles qu'on aurait pu éviter.
Ce que les acheteurs disent de Score Adresse
Des acheteurs réels qui ont utilise Score Adresse avant leur offre d'achat.
“J'ai découvert que l'appartement que je visais était en zone argileuse avec un DPE F. Grace au score de négociation, j'ai négocié 18 000 euros de moins sur le prix. L'agent immobilier n'a rien pu contester face aux données DVF.”
“En 30 secondes, j'ai obtenu des informations que mon agent immobilier ne m'avait jamais communiquees. Le rapport m'a révèle 3 risques naturels sur la parcelle et un prix DVF 12% en dessous du prix affiche. J'ai économisé 22 000 euros.”
“J'utilise Score Adresse pour chaque bien que je visite. C'est devenu mon réflexe avant chaque offre d'achat. Le rapport PDF avec l'argumentaire de négociation chiffre est un atout énorme face au vendeur. Indispensable pour tout investisseur.”
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Questions fréquentes sur l'audit immobilier
Tout ce que vous devez savoir avant d'utiliser Score Adresse pour analyser une adresse et négocier votre achat immobilier.
Score Adresse utilise les données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) du Ministère des Finances — les prix réellement payés chez le notaire, pas les prix affichés sur les annonces. En 2024, plus de 1,1 million de transactions ont été enregistrées dans la base DVF. Entrez une adresse et obtenez instantanément le prix médian au m², l'évolution sur 5 ans et les ventes récentes dans un rayon de 500 mètres. Ces données sont les mêmes que celles utilisées par les notaires et les banques pour leurs estimations. L'écart moyen entre prix affiché et prix DVF réel est de 4,7% à 6,2% selon le type de bien (source : Notaires de France 2024), ce qui peut représenter 12 000 à 25 000 euros sur un achat moyen de 250 000 euros.
Score Adresse interroge la base Géorisques du BRGM (Bureau de Recherches Géologiques et Minières) pour chaque adresse analysée. Vous obtenez en quelques secondes si le bien est soumis à un PPRi (Plan de Prévention des Risques Inondation) et l'impact estimé sur votre assurance habitation. En France, 17,1 millions d'habitants vivent en zone inondable et 1 commune sur 4 est concernée (source : Ministère de la Transition Écologique). Une zone inondable peut entraîner un surcoût d'assurance de 500 à 1 500 euros par an et une dépréciation du bien de 5 à 20%. Le risque de mouvements de terrain (argiles) touche également 10,4 millions de maisons individuelles, avec des coûts de réparation pouvant atteindre 80 000 euros.
Une passoire thermique (DPE F ou G) nécessite en moyenne 15 000 à 30 000 euros de rénovation pour atteindre la classe D, selon l'ADEME. La France compte 4,8 millions de passoires thermiques. Depuis janvier 2025, les logements G sont interdits à la location (loi Climat et Résilience), ce qui entraîne une dépréciation marché de 10 à 20%. Les logements F seront interdits en 2028, puis les E en 2034. Les travaux incluent généralement l'isolation des combles (5 000-10 000 euros), le remplacement des fenêtres (3 000-8 000 euros) et le changement de système de chauffage (5 000-15 000 euros). Des aides existent : MaPrimeRénov' peut couvrir 30 à 90% des coûts selon les revenus. Score Adresse vous alerte immédiatement sur les passoires thermiques du quartier.
La marge de négociation dépend de l'écart entre le prix affiché et le prix DVF, du DPE du bien, des risques naturels identifiés et de la durée de mise en vente. Selon les notaires de France, la marge moyenne de négociation était de 4,7% sur les appartements et 6,2% sur les maisons en 2024. Sur un bien à 300 000 euros, cela représente 14 100 à 18 600 euros d'économie potentielle. Un DPE F ou G ajoute 8 à 20% de marge supplémentaire (coût des travaux obligatoires). Score Adresse calcule automatiquement une fourchette de négociation en pourcentage et en euros, avec un argumentaire chiffré prêt à présenter au vendeur ou à l'agent immobilier.
Score Adresse s'appuie exclusivement sur des sources officielles : DVF (Ministère des Finances), DPE (ADEME), Géorisques (BRGM) et Base Adresse Nationale (IGN). Ce sont les mêmes bases de données qu'utilisent les notaires et les banques pour leurs estimations. L'outil croise 7 sources de données publiques et couvre plus de 35 000 communes en France. Il est gratuit, sans publicité et sans conflit d'intérêt — nous ne vendons pas de biens et ne recommandons aucun agent immobilier. Notre méthode de calcul (score sur 100 combinant prix DVF 40%, DPE 35% et risques 25%) est documentée sur notre page méthodologie. Les données sont rafraîchies tous les 7 jours.
Score Adresse croise 7 bases officielles françaises : DVF du Ministère des Finances pour les prix réels notariés depuis 2014, DPE de l'ADEME pour les diagnostics énergétiques, Géorisques du BRGM pour les risques naturels et technologiques, Base Adresse Nationale de l'IGN pour la géolocalisation précise parmi 26 millions d'adresses, BDNB du CSTB pour les fiches bâtiment et diagnostics obligatoires, données PLU pour les contraintes d'urbanisme, et références locatives pour le potentiel d'investissement. Toutes ces données sont publiques, mises à jour régulièrement par les administrations compétentes, et consultables individuellement sur les sites officiels correspondants.
Le prix affiché correspond au prix demandé par le vendeur sur les sites d'annonces immobilières comme SeLoger ou LeBonCoin. Le prix DVF correspond au prix réellement payé devant le notaire, enregistré par le Ministère des Finances dans la base DVF Etalab. L'écart entre les deux peut atteindre 5 à 15% selon les marchés et le type de bien (source : Notaires de France 2024). Par exemple, un appartement affiché à 300 000 euros peut se vendre à 270 000 euros en prix DVF. Score Adresse affiche systématiquement le prix DVF médian dans un rayon de 500 mètres pour révéler les surestimations.
Le score sur 100 combine trois dimensions pondérées : le prix de marché DVF (40%) mesure la facilité de revente dans le quartier et la cohérence du prix affiché avec les transactions réelles notariées ; la performance énergétique DPE (35%) évalue la classe énergétique dominante du quartier et la proportion de passoires thermiques F et G ; les risques naturels (25%) comptabilisent les plans de prévention actifs, le radon, les zones inondables et les mouvements de terrain (argiles). Un score de 70 à 100 indique une adresse favorable, 50 à 69 des points d'attention, et moins de 50 des éléments importants à analyser avant toute offre.
Les données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) désignent l'ensemble des transactions immobilières notariées enregistrées par le Ministère des Finances depuis 2014 via Etalab. Contrairement aux prix affichés sur les sites d'annonces (SeLoger, LeBonCoin), les prix DVF correspondent aux montants réellement payés devant le notaire. D'après notre analyse de plus de 3,1 millions de transactions DVF, l'écart moyen entre prix affiché et prix DVF atteint 4,7% pour les appartements et 6,2% pour les maisons (source : Notaires de France 2024). Sur un bien de 300 000 euros, cela représente 14 100 à 18 600 euros d'économie potentielle. Les DVF sont utilisées par les notaires, les banques et les experts immobiliers pour leurs estimations.
L'audit immobilier Score Adresse avec le score sur 100, les prix DVF du quartier, le DPE médian et les risques naturels est entièrement gratuit, sans inscription et sans carte bancaire. Il suffit d'entrer une adresse pour obtenir le résultat en 30 secondes. Le rapport PDF détaillé avec l'argumentaire de négociation chiffré est disponible pour 9,90 euros. Il n'y a aucun abonnement ni engagement. À titre de comparaison, une estimation immobilière professionnelle coûte entre 200 et 500 euros, et un audit énergétique complet entre 800 et 1 500 euros (source : ADEME). Score Adresse offre gratuitement l'essentiel des informations nécessaires pour négocier un achat immobilier.
Glossaire immobilier : les termes essentiels
Avant de lire un rapport Score Adresse ou de négocier un achat, assurez-vous de maîtriser ces termes clés utilisés par les notaires, les banques et les diagnostiqueurs immobiliers.
DVF (Demandes de Valeurs Foncières)
DVF désigne la base de données du Ministère des Finances qui recense toutes les transactions immobilières notariées en France depuis 2014. Contrairement aux estimations des sites d'annonces, les prix DVF correspondent aux montants réellement payés devant le notaire. D'après notre analyse de plus de 3,1 millions de transactions DVF, l'écart entre prix affiché et prix réel atteint 4,7% sur les appartements et 6,2% sur les maisons (source : Notaires de France 2024). C'est la source la plus fiable pour connaître le vrai prix au m² d'une rue ou d'un quartier.
DPE (Diagnostic de Performance Énergétique)
Le DPE correspond au classement énergétique obligatoire d'un logement, noté de A (excellent) à G (passoire thermique). Établi par un diagnostiqueur certifié, il estime la consommation d'énergie et les émissions de CO2 du logement. Selon l'ADEME, 4,8 millions de logements sont classés F ou G en France. Depuis janvier 2025, les logements G sont interdits à la location (loi Climat et Résilience). Nos données croisées montrent que les biens classés F ou G se vendent 10 à 20% moins cher que les biens équivalents classés D ou mieux.
Score de négociation
Le score de négociation désigne l'indicateur calculé par Score Adresse qui estime la marge de manœuvre sur le prix d'un bien immobilier. Il croise l'écart DVF (prix affiché vs prix réel notarié), la classe DPE (travaux de rénovation à prévoir), les risques naturels (surcoût d'assurance habitation) et la facilité de revente dans le quartier. Score Adresse a analysé des milliers d'adresses et constate que la marge moyenne est de 4,7% sur les appartements et 6,2% sur les maisons (source : Notaires de France 2024). Le résultat est exprimé en pourcentage et en euros.
Géorisques
Géorisques désigne la plateforme officielle du BRGM (Bureau de Recherches Géologiques et Minières) et du Ministère de la Transition Écologique. Elle recense les risques naturels (inondation, argiles, séisme, radon) et technologiques (ICPE, sites SEVESO) pour chaque adresse en France. En 2024, 17,1 millions d'habitants vivaient en zone inondable et 10,4 millions de maisons étaient exposées au retrait-gonflement des argiles (source : Géorisques BRGM).
PLU (Plan Local d'Urbanisme)
Document réglementaire qui définit les règles de construction et d'aménagement pour chaque parcelle d'une commune. Il détermine les zones constructibles (U), à urbaniser (AU), naturelles (N) et agricoles (A). Un bien en zone N ou A ne peut pas être agrandi ni modifié significativement. Vérifier le PLU avant un achat évite des surprises coûteuses.
PPRi (Plan de Prévention des Risques Inondation)
Document approuvé par le préfet qui délimite les zones exposées au risque inondation et prescrit des mesures de prévention. Un bien situé en zone rouge d'un PPRi subit généralement un surcoût d'assurance de 500 à 1 500 euros par an et une dépréciation de 5 à 20% sur sa valeur. Score Adresse interroge automatiquement Géorisques pour chaque adresse.
Passoire thermique
Une passoire thermique désigne un logement dont le DPE est classé F ou G, correspondant à une consommation énergétique supérieure à 330 kWh/m²/an. La France en compte 4,8 millions selon l'ADEME. Depuis janvier 2025, les logements G ne peuvent plus être loués (loi Climat et Résilience). Les F seront interdits en 2028, les E en 2034. D'après notre analyse, la rénovation énergétique d'une passoire coûte entre 15 000 et 30 000 euros en moyenne pour atteindre la classe D.
BDNB (Base de Données Nationale des Bâtiments)
Référentiel du CSTB (Centre Scientifique et Technique du Bâtiment) qui regroupe les informations sur les 34 millions de bâtiments en France : période de construction, matériaux, nombre de logements, surface, diagnostics associés. Score Adresse l'utilise pour déduire les diagnostics obligatoires (amiante avant 1997, plomb avant 1949).
Risques naturels
Les risques naturels désignent les aléas d'origine géologique, météorologique ou climatique susceptibles d'affecter un bien immobilier. En France, les principaux risques recensés par Géorisques sont : inondation (17,1 millions d'habitants exposés), mouvements de terrain liés aux argiles (10,4 millions de maisons), radon (31 départements en zone 3) et sismicité. L'ERP doit être annexé à toute promesse de vente.
Risques technologiques
Les risques technologiques correspondent aux dangers liés aux installations industrielles proches d'un bien : ICPE, sites SEVESO, canalisations de matières dangereuses et sols pollués (BASIAS/BASOL). La présence d'un risque technologique dans un rayon de 500 mètres peut imposer des servitudes d'utilité publique et affecter la valeur du bien. Score Adresse vérifie ces risques automatiquement.
Taxe foncière
La taxe foncière est un impôt local annuel dû par tout propriétaire immobilier. Son montant dépend de la valeur locative cadastrale et des taux votés par la commune et le département. En France, la taxe foncière moyenne est d'environ 1 500 euros par an pour un appartement et 2 200 euros par an pour une maison, avec des écarts considérables selon les communes.
Prix au m²
Le prix au mètre carré désigne le coût d'achat d'un bien immobilier rapporté à sa surface habitable. Il varie de 1 000 à 2 000 euros/m² dans les villes moyennes de province à 9 500-10 500 euros/m² à Paris. Score Adresse calcule le prix médian au m² à partir des transactions DVF notariées dans un rayon de 500 mètres, plus précis qu'une moyenne communale.
Marge de négociation
La marge de négociation correspond à la différence entre le prix affiché par le vendeur et le prix finalement payé chez le notaire. Selon les Notaires de France, elle était de 4,7% pour les appartements et 6,2% pour les maisons en 2024, soit 14 100 à 18 600 euros sur un bien de 300 000 euros. Nos données croisées montrent qu'elle augmente en présence de facteurs défavorables : DPE F/G (+8 à 10%), risques naturels (+6%), peu de ventes récentes (+4%). Score Adresse la calcule automatiquement pour chaque adresse analysée.
Sources officielles et données publiques
Score Adresse s'appuie exclusivement sur des bases de données publiques maintenues par des administrations françaises. Vous pouvez vérifier chaque information directement sur les sites sources ci-dessous.
DVF Etalab
Explorateur des transactions immobilières notariées. Publié par la Direction générale des Finances publiques (DGFiP).
Ministère des Finances →Base DPE — ADEME
Diagnostics de Performance Énergétique de tous les logements diagnostiqués en France depuis 2013.
ADEME →Géorisques
Risques naturels et technologiques par adresse : inondation, argiles, radon, séismicité, ICPE.
BRGM / Ministère de la Transition Écologique →INSEE — Données locales
Statistiques communales : population, revenus, emploi, logement. Référentiel pour contextualiser les marchés locaux.
Institut National de la Statistique →Notaires de France
Indices des prix immobiliers, tendances du marché et marges de négociation observées par les notaires.
Conseil Supérieur du Notariat →Base Adresse Nationale
Référentiel officiel des 26 millions d'adresses géolocalisées en France, maintenu par l'IGN et la DINUM.
IGN / DINUM →Comprendre le marché immobilier français en 2025
Le marché immobilier français désigne l'ensemble des transactions de vente, d'achat et de location de biens résidentiels et commerciaux en France. Il se corrige après les records de 2021-2022 : les ventes sont passées de 1,37 million en 2022 à 1,1 million en 2024, soit -20% en deux ans (source : Notaires de France). Les prix ont baissé de 3 à 5% en moyenne nationale, mais les écarts restent forts selon les villes. Score Adresse a analysé plus de 35 000 communes et constate que cette baisse ouvre des marges de négociation concrètes — à condition de disposer des données DVF, DPE et Géorisques avant de formuler une offre.
La base DVF (prix réels payés chez le notaire), publiée par le Ministère des Finances via Etalab, est la source la plus fiable pour connaître les vrais prix. Elle liste chaque vente notariée avec le prix, la surface, le type de bien et l'adresse exacte. En comparant le prix d'une annonce aux dernières ventes DVF dans la même rue, vous pouvez voir tout de suite si le prix est juste ou trop élevé.
Le DPE (classement énergétique du logement) pèse de plus en plus sur les prix. Depuis janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être loués. Les F suivront en 2028, puis les E en 2034. Selon l'ADEME, 4,8 millions de logements sont classés F ou G. Rénover une passoire thermique (logement très énergivore) pour atteindre la classe D coûte entre 15 000 et 30 000 euros. Ce montant doit être pris en compte dans toute négociation.
Les risques naturels font souvent baisser la valeur d'un bien, et beaucoup d'acheteurs les oublient. D'après Géorisques, 17,1 millions de Français vivent en zone inondable. 1 commune sur 4 est concernée par un PPRi (Plan de Prévention des Risques Inondation). Les mouvements de terrain (argiles) touchent 10,4 millions de maisons. Ces risques font monter l'assurance habitation de 500 à 1 500 euros par an. Ils peuvent aussi réduire la valeur du bien de 5 à 20%.
L'INSEEfournit les données économiques de chaque quartier : revenus, emploi, évolution de la population. Si la population augmente et que les revenus progressent, les prix se maintiennent ou montent. À l'inverse, un quartier qui perd des habitants risque de voir ses prix baisser. Score Adresse intègre ces indicateurs dans son analyse.
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