Plus-value immobilière : calcul, abattements et exonérations en 2026

Lorsque vous vendez un bien immobilier à un prix supérieur à son prix d'achat, vous réalisez une plus-value. Celle-ci est en principe soumise à l'impôt sur le revenu (19 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %), soit une imposition totale de 36,2 %. Mais de nombreux abattements et exonérations permettent d'alléger — voire d'annuler — cette imposition.

Comment se calcule la plus-value brute ?

La plus-value brute est la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition corrigé.

Le prix de cession

C'est le prix de vente réel, diminué des frais supportés par le vendeur lors de la vente (diagnostics, commission d'agence si à la charge du vendeur, etc.).

Le prix d'acquisition corrigé

Le prix d'acquisition (prix payé à l'achat) peut être majoré de plusieurs éléments pour réduire la plus-value imposable :

• Frais d'acquisition : frais de notaire et droits d'enregistrement payés lors de l'achat. Si vous ne pouvez les justifier, un forfait de 7,5 % du prix d'achat est admis.
• Travaux : dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration, à condition qu'elles aient été réalisées par une entreprise (pas les travaux faits soi-même) et qu'elles n'aient pas déjà été déduites des revenus fonciers. Si vous ne pouvez justifier leur montant, un forfait de 15 % du prix d'achat est admis pour les biens détenus depuis plus de 5 ans.

Exemple :

• Achat en 2012 : 180 000 €
• Frais de notaire payés : 13 000 € → retenus tels quels
• Travaux de cuisine et salle de bain (factures) : 22 000 €
• Prix d'acquisition corrigé : 180 000 + 13 000 + 22 000 = 215 000 €
• Prix de vente en 2026 : 290 000 €
• Plus-value brute : 290 000 - 215 000 = 75 000 €

Abattements pour durée de détention

C'est ici que la durée de détention du bien devient déterminante. Plus vous avez détenu le bien longtemps, plus l'abattement est important, jusqu'à une exonération totale.

Pour l'impôt sur le revenu (taux 19 %)

| Durée de détention | Abattement annuel | Abattement cumulé | |---|---|---| | Moins de 6 ans | 0 % | 0 % | | De la 6e à la 21e année | 6 % par an | jusqu'à 96 % | | 22e année | 4 % | 100 % | | Au-delà de 22 ans | — | Exonération totale |

Pour les prélèvements sociaux (taux 17,2 %)

| Durée de détention | Abattement annuel | Abattement cumulé | |---|---|---| | Moins de 6 ans | 0 % | 0 % | | De la 6e à la 21e année | 1,65 % par an | jusqu'à 26,40 % | | 22e année | 1,60 % | 28 % | | De la 23e à la 30e année | 9 % par an | jusqu'à 100 % | | Au-delà de 30 ans | — | Exonération totale |

En pratique : l'exonération totale de la plus-value immobilière est acquise après 30 ans de détention (prélèvements sociaux inclus). L'impôt sur le revenu disparaît dès 22 ans de détention, mais les prélèvements sociaux restent jusqu'à 30 ans.

Suite de l'exemple (bien détenu 14 ans, de 2012 à 2026) :

• Abattement IR : 6 % × 9 ans (de la 6e à la 14e année) = 54 %
• Plus-value imposable IR : 75 000 × (1 - 54 %) = 34 500 € → impôt IR = 34 500 × 19 % = 6 555 €
• Abattement PS : 1,65 % × 9 ans = 14,85 %
• Plus-value imposable PS : 75 000 × (1 - 14,85 %) = 63 888 € → PS = 63 888 × 17,2 % = 10 989 €
• Imposition totale : environ 17 544 € sur une plus-value brute de 75 000 €

L'exonération de la résidence principale

C'est l'exonération la plus importante et la plus utilisée : la plus-value réalisée sur la vente de votre résidence principale est totalement exonérée d'impôt, sans condition de durée de détention.

Pour en bénéficier, le logement doit constituer votre résidence principale au jour de la vente. Il n'est pas exigé que vous y ayez habité pendant une durée minimale, mais l'occupation doit être effective et continue (pas une résidence secondaire occasionnelle).

Cas particulier : si vous avez quitté le logement avant de le vendre (déménagement, départ à la retraite, divorce), vous disposez d'un délai « normal de vente » pour conserver l'exonération. L'administration fiscale admet généralement un an de délai, voire davantage si vous justifiez de la mise en vente diligente et des circonstances.

Cas particuliers d'exonération

Divorce ou séparation

Lors d'un divorce, le partage du bien immobilier commun n'est pas en lui-même générateur de plus-value imposable. En revanche, si l'un des époux rachète la part de l'autre, la plus-value sur la soulte n'est pas imposée si le bien constituait la résidence principale du couple.

Héritage et donation

La plus-value est calculée par rapport à la valeur vénale retenue lors de la succession (et non au prix d'achat initial du défunt). Les droits de succession payés peuvent être intégrés dans le prix de revient. La durée de détention du défunt n'est pas transmise à l'héritier : le compteur repart à zéro.

Expropriation

La plus-value réalisée lors d'une expropriation bénéficie d'une exonération si l'indemnité d'expropriation est réemployée dans l'acquisition, la construction ou la réparation d'un ou plusieurs immeubles, dans un délai de 12 mois à compter du versement de l'indemnité.

Première cession d'un logement autre que la résidence principale

Si vous vendez un logement qui n'est pas votre résidence principale, vous pouvez bénéficier d'une exonération si :

1. Vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 années précédentes
2. Vous réemployez le prix de cession dans l'acquisition de votre résidence principale dans un délai de 24 mois

Cette exonération ne s'applique qu'une seule fois.

Personnes âgées ou invalides de condition modeste

Les titulaires de l'allocation d'adulte handicapé (AAH), ou les personnes âgées résidant en maison de retraite sous conditions de ressources, bénéficient d'une exonération de plus-value pour la vente de l'ancienne résidence principale.

La taxe complémentaire sur les plus-values élevées

Depuis 2013, une taxe supplémentaire frappe les plus-values nettes imposables supérieures à 50 000 € (après abattements pour durée de détention) :

| Plus-value nette imposable | Taxe complémentaire | |---|---| | De 50 001 € à 60 000 € | 2 % | | De 60 001 € à 100 000 € | 3 % | | De 100 001 € à 110 000 € | 4 % | | De 110 001 € à 150 000 € | 5 % | | De 150 001 € à 160 000 € | 6 % | | Au-delà de 160 000 € | 6 % |

Cette taxe s'ajoute au taux de 36,2 % pour les plus-values importantes sur des biens détenus depuis peu de temps.

Récapitulatif pratique

• Plus-value brute = prix de cession - prix d'achat corrigé (+ forfait frais 7,5 % + forfait travaux 15 %)
• Exonération totale IR après 22 ans de détention
• Exonération totale (IR + PS) après 30 ans de détention
• Résidence principale : exonération totale immédiate
• Imposition maximale sans abattement : 36,2 % + éventuelle taxe complémentaire
• Le notaire calcule et collecte l'impôt directement lors de la vente

Avant toute vente, faites simuler votre plus-value par votre notaire. Il prendra en compte tous les paramètres — durée de détention, travaux justifiés, situation personnelle — pour optimiser votre imposition légalement.