Travaux en copropriété : qui décide et qui paie ?

Travaux privatifs vs parties communes : la distinction fondamentale

En copropriété, tout l'espace est soit privatif (appartenant au lot du copropriétaire), soit commun (appartenant à tous en indivision selon leurs tantièmes).

Parties privatives : L'intérieur de votre appartement (murs intérieurs non porteurs, revêtements, équipements exclusifs), vos caves et garages privatifs. Vous décidez seul des travaux dans vos parties privatives — mais sous certaines conditions.

Parties communes : Tout ce qui est partagé — façade, toiture, couloirs, escaliers, ascenseur, hall, sous-sol technique, canalisation commune, etc. Ces travaux nécessitent un vote en assemblée générale.

Les zones frontières (souvent sources de litiges) :

• Les fenêtres et volets : souvent en parties communes même si elles ferment votre appartement
• Les cloisons porteuses : communes même à l'intérieur de l'appartement
• Les gaines et canalisations communes : communes même si elles passent chez vous
• Le plancher et le plafond : généralement communs (parties communes générales ou spéciales)

Travaux dans vos parties privatives : quelle liberté ?

Vous pouvez librement effectuer des travaux dans vos parties privatives... sous deux conditions :

1. Ne pas toucher aux parties communes (cloisons porteuses, canalisations communes)
2. Respecter le règlement de copropriété et les autorisations d'urbanisme si applicables

Pour les travaux lourds (abattre une cloison, créer une ouverture, modifier les canalisations), même s'ils semblent privatifs, vous devez :

• Vérifier avec le syndic qu'aucune partie commune n'est concernée
• Parfois obtenir l'autorisation de l'assemblée générale (travaux affectant l'aspect extérieur ou les parties communes)
• Respecter les contraintes acoustiques (DTU 57.1 pour les travaux de plancher)

Les travaux sur parties communes : comment ça se vote ?

La règle de la majorité

Les travaux sur parties communes doivent être votés en assemblée générale des copropriétaires. La majorité requise dépend du type de travaux :

| Type de travaux | Majorité requise | |----------------|-----------------| | Travaux courants d'entretien et conservation | Majorité simple (article 24) | | Travaux d'amélioration ou équipements nouveaux | Majorité absolue (article 25) = majorité des tantièmes | | Travaux de surélévation, modification importante | Double majorité (article 26) = 2/3 des tantièmes | | Aliénation de parties communes | Unanimité |

Majorité de l'article 24 (simple) : majorité des voix des copropriétaires présents et représentés. La plus facile à obtenir.

Majorité de l'article 25 (absolue) : majorité des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés ET absents non représentés). Plus difficile car les absents comptent comme des "non".

Double majorité de l'article 26 : majorité en nombre ET en tantièmes. Très difficile à obtenir.

Les travaux urgents

En cas d'urgence (infiltration grave, risque structurel), le syndic peut faire réaliser les travaux nécessaires sans vote préalable, à charge pour lui d'en informer les copropriétaires et de faire régulariser lors de la prochaine assemblée.

La répartition des charges entre copropriétaires

Pour les parties communes générales

Les travaux sur les parties communes générales (toiture, façade, ascenseur) sont répartis selon les tantièmes de charges générales de chaque copropriétaire. Plus votre appartement est grand (ou en étage élevé), plus vos tantièmes sont importants, plus vous payez.

Exemple : Travaux de toiture à 60 000 € votés en AG.

• Copropriétaire avec 120 tantièmes sur 1 000 = 12 % = 7 200 €

Pour les parties communes spéciales

Certaines parties communes ne concernent qu'une partie de l'immeuble (escalier B, parking souterrain). Les charges correspondantes sont supportées uniquement par les copropriétaires concernés.

L'appel de fonds travaux

Lors du vote des travaux, l'AG vote également les modalités de financement :

• Appel de fonds unique avant démarrage
• Appels de fonds échelonnés pendant les travaux
• Emprunt collectif : la copropriété emprunte, les copropriétaires remboursent au prorata (possible depuis la loi ALUR)

Que faire si vous n'avez pas les fonds ?

Si un appel de fonds travaux important (ravalement, ascenseur) vous met en difficulté, plusieurs solutions :

• Emprunt personnel via un crédit travaux
• Demande de délai de paiement auprès du syndic (préférable à l'impayé)
• Éco-PTZ collectif : depuis 2014, la copropriété peut souscrire un éco-PTZ pour des travaux de rénovation énergétique, accessible aux copropriétaires sans conditions de ressources

Le fonds de travaux obligatoire

Depuis la loi ALUR (2014), toute copropriété de plus de 10 lots doit constituer un fonds de travaux obligatoire :

• Cotisation minimum : 5 % du budget prévisionnel annuel
• Alimenté chaque année en sus des charges courantes
• Destiné à financer les travaux importants sans appel de fonds exceptionnel

Ce fonds est non remboursable lors de la revente du lot (il reste acquis à la copropriété).

Le diagnostic technique global (DTG) et le plan pluriannuel de travaux (PPT)

Depuis 2023, les copropriétés doivent établir un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) projetant les travaux nécessaires sur 10 ans, avec leurs coûts estimés. Ce plan est voté en AG et permet aux copropriétaires d'anticiper les dépenses futures.

Ce que le PPT révèle à l'acheteur : Avant d'acheter un appartement en copropriété, demandez le PPT. Il indique les travaux prévus et leur coût. Un PPT chargé (ravalement + ascenseur + toiture en 5 ans) peut représenter 10 000 à 30 000 € d'appels de fonds supplémentaires pour votre lot.

Ce que vous devez vérifier avant d'acheter

Documents à demander impérativement :

1. Les 3 derniers procès-verbaux d'AG : vous voyez les travaux votés, en cours, et les conflits eventuels
2. Le bilan du syndic avec les charges des 3 dernières années : identifier les dépenses imprévues
3. Le carnet d'entretien : historique des travaux réalisés
4. Le fonds de travaux : montant constitué pour votre lot (transféré à la vente)
5. Les procédures judiciaires en cours : certains syndics ont des litiges avec des copropriétaires ou des entreprises
6. Le PPT (plan pluriannuel de travaux) : travaux prévus dans les 10 prochaines années

La pré-état daté (remis par le vendeur) résume les charges dues, les travaux votés non encore réalisés, et le solde du compte de la copropriété. C'est un document clé pour un acheteur.

Un ravalement de façade voté mais non encore payé reste à la charge du vendeur si les appels de fonds ont été votés avant la vente. Mais si le vote a eu lieu après la signature du compromis, c'est l'acheteur qui paie. Vérifiez la chronologie avec votre notaire.