État des risques et pollutions (ERP) : comment le lire avant d'acheter

Qu'est-ce que l'état des risques et pollutions (ERP) ?

L'état des risques et pollutions (ERP), anciennement appelé état des risques naturels et technologiques (ERNMT), est un document obligatoire annexé à tout compromis de vente ou contrat de location depuis la loi Bachelot de 2003 (réformée en 2024).

Il informe l'acheteur ou le locataire sur les risques naturels, miniers, technologiques et la pollution des sols auxquels le bien est exposé.

Qui est obligé de le fournir ? Le vendeur ou le bailleur, sous peine d'engagement de sa responsabilité. Sa validité est de 6 mois.

Où le faire ? L'ERP est réalisé en ligne sur le site officiel georisques.gouv.fr — il est gratuit et généré automatiquement à partir de l'adresse du bien.

Les informations contenues dans un ERP

1. Le plan de prévention des risques naturels (PPRN)

Indique si le bien est situé dans une zone réglementée pour :

| Type de risque | Zones les plus concernées | |---------------|--------------------------| | Inondation (PPRi) | Plaines fluviales, zones côtières, vallées | | Séisme | Zone 3 et 4 (Alpes, Pyrénées, Antilles, Alsace) | | Mouvement de terrain | Falaises, argiles gonflantes, karst | | Feux de forêt (PPRif) | PACA, Corse, Landes, Gironde | | Avalanche | Massifs alpins et pyrénéens | | Cyclone | DOM-TOM |

Zone rouge : constructibilité très limitée voire interdite. Travaux soumis à autorisation stricte. Zone bleue : constructibilité possible avec prescriptions. Zone blanche : hors zone réglementée mais surveillance possible.

2. Le plan de prévention des risques technologiques (PPRT)

Concernent les installations industrielles classées Seveso seuil haut (environ 700 établissements en France). Si votre bien est dans le périmètre d'un PPRT :

• Des travaux de renforcement peuvent être exigés (aux frais du propriétaire)
• Des prescriptions d'urbanisme s'appliquent
• Des mesures d'expropriation ou de délaissement sont possibles dans les zones les plus proches

Ce que l'ERP indique : L'existence du PPRT, la zone (d'autorisation, de prescriptions, de délaissement ou d'expropriation).

3. Les zones à potentiel radon

Le radon est un gaz radioactif naturel d'origine géologique. La France a été découpée en 3 zones depuis 2018 :

• Zone 1 : potentiel faible (majorité des communes)
• Zone 2 : potentiel moyen
• Zone 3 : potentiel significatif — mesures de prévention recommandées

Les zones 3 concernent principalement le Massif Armoricain (Bretagne, Normandie), le Massif Central, les Vosges, la Corse et certains secteurs des Alpes.

4. La pollution des sols (secteurs d'information sur les sols - SIS)

Depuis 2017, les secteurs dont le sol est pollué par une ancienne activité industrielle sont répertoriés dans les SIS (secteurs d'information sur les sols). Si le bien est dans un SIS :

• Des études de sol complémentaires peuvent être nécessaires
• Les usages du sol peuvent être restreints

Basias et Basol (bases complémentaires) : recensent les anciens sites industriels et pollués. Consultables sur georisques.gouv.fr, même en dehors d'un SIS.

5. Les risques miniers

Concernent les zones d'ancienne extraction minière (charbon, potasse, sel, uranium). Affaissements de terrain, galeries effondrées, risques de gaz de mine.

Zones particulièrement concernées : Nord-Pas-de-Calais, Moselle, Lorraine, Alsace, certaines zones de Provence.

6. Le recul du trait de côte

Depuis 2022, l'ERP mentionne si le bien est situé dans une zone exposée au recul du trait de côte. En 2026, cette information est de plus en plus surveillée dans le cadre du risque climatique à long terme.

Comment interpréter un ERP : les bonnes questions à poser

La zone "rouge inondation" : vraiment rédhibitoire ?

Une zone rouge PPRi ne signifie pas systématiquement que le bien est inhabitable. Beaucoup de centres-villes historiques (Bordeaux, Tours, Orléans, Rouen) sont partiellement en zone rouge. Ce qui compte, c'est :

• La fréquence des inondations (centennale, quinquennale, annuelle)
• La profondeur maximale des eaux modélisées
• L'altitude du plancher du logement par rapport aux niveaux de référence
• L'historique réel d'inondations (CATNAT — catastrophes naturelles reconnues)

Vérifier également : Si le bien a fait l'objet d'une déclaration de catastrophe naturelle (inondation), le vendeur est obligé de le mentionner. Demandez la liste des CATNAT via georisques.gouv.fr ou directement au vendeur.

Les zones Seveso : quel périmètre ?

Les PPRT sont très localisés. Un bien en zone "d'autorisation" (la plus éloignée) n'est soumis à aucune contrainte sur l'existant, simplement à des règles de construction pour les nouvelles constructions. Vérifiez dans quelle zone exacte se situe le bien.

Le radon : faut-il s'inquiéter ?

En zone 3, il est recommandé de faire mesurer le radon (prix : 30 à 80 € avec dosimètres passifs). Si le taux dépasse 300 Bq/m³, des travaux de ventilation s'imposent (ventilation des sous-sols, VMC renforcée). Ces travaux sont généralement peu coûteux (500 à 5 000 €).

ERP et assurance : ce que vous devez savoir

La garantie catastrophe naturelle (CatNat) est obligatoirement incluse dans les assurances habitation en France. Si votre bien est sinistré suite à une catastrophe naturelle reconnue par arrêté ministériel, votre assurance couvre les dégâts (sous franchise légale de 380 € pour les habitations).

Mais attention : Certaines assurances excluent les biens en zone inondable reconnue si l'état des risques n'a pas été remis à l'assuré ou si les informations sont inexactes.

À vérifier avant la signature : Que votre futur assureur accepte de couvrir le bien, notamment s'il est en zone de risque élevé. Certaines compagnies refusent ou majorent les primes significativement dans les zones PPRi rouges.

ERP non fourni ou incomplet : quels recours ?

Si le vendeur ne remet pas l'ERP ou le remet avec des informations erronées, l'acheteur peut :

1. Demander la résolution de la vente (annulation)
2. Demander une diminution du prix (réduction de la valeur liée au risque)
3. Engager la responsabilité du vendeur pour vice du consentement ou dol

En pratique, le notaire vérifie la présence de l'ERP avant la signature. L'achat sans ERP remis formellement est exceptionnel dans les transactions encadrées par un notaire ou une agence immobilière.

Les évolutions 2026 de l'ERP

La réforme de 2024 a renforcé l'ERP avec :

• Le recul du trait de côte (nouvelles zones définies par les communes littorales)
• La mise à jour automatique des données de certaines zones en temps réel
• L'intégration des données de retrait-gonflement des argiles (RGA) dans les communes concernées
• L'extension des SIS à de nouveaux secteurs industriels identifiés

L'ERP disponible en 2026 sur georisques.gouv.fr est plus complet qu'en 2020. Si vous achetez un bien qui a été mis en vente avant 2024, vérifiez que l'ERP fourni est bien le plus récent (refaites-le vous-même sur georisques.gouv.fr).

Résumé : que faire avec votre ERP ?

1. Générez l'ERP vous-même sur georisques.gouv.fr avant même de faire une offre
2. Vérifiez la zone (rouge/bleue/blanche) pour chaque type de risque
3. Croisez avec l'historique CATNAT du bien
4. Demandez le Plan de Prévention des Risques complet à la mairie si le bien est en zone réglementée
5. Consultez votre assureur pour confirmer la couverture et le montant de la prime
6. Intégrez le risque dans votre offre de prix : un bien en zone rouge inondation vaut généralement 5 à 25 % de moins que son équivalent hors zone