DVF : comment utiliser les données de ventes immobilières pour négocier

Les DVF : la base de données que les agents immobiliers espèrent que vous ne connaissez pas

Chaque fois qu'un bien immobilier est vendu en France, la transaction est enregistrée chez un notaire. Le prix exact, la surface, le type de bien, l'adresse et la date de vente sont consignés dans un acte authentique. Depuis 2019, l'ensemble de ces données est publié en open data par le Ministère de l'Économie et des Finances sous le nom de Demandes de Valeurs Foncières (DVF).

Concrètement, les DVF contiennent toutes les transactions immobilières déclarées depuis janvier 2014, soit plus de 20 millions de ventes sur le territoire métropolitain. C'est la source utilisée par les notaires, les experts immobiliers agréés et les banques pour établir leurs évaluations.

Et pourtant, la majorité des acheteurs ne l'utilisent jamais. Ils se fient aux estimations des portails immobiliers — qui affichent les prix demandés, pas les prix signés. La différence peut atteindre 15 à 30 % selon les marchés.

Ce que contiennent exactement les données DVF

Chaque enregistrement DVF comprend les champs suivants :

| Champ | Description | Utilité pour l'acheteur | |-------|-------------|------------------------| | Date de mutation | Date de la vente chez le notaire | Analyser l'évolution des prix dans le temps | | Nature de mutation | Vente, adjudication, échange... | Filtrer les ventes classiques | | Valeur foncière | Prix de vente réel en euros | Comparer avec le prix demandé | | Adresse complète | Numéro, rue, code postal, commune | Localiser les transactions dans le même secteur | | Type de local | Appartement, maison, local commercial | Comparer des biens de même nature | | Surface réelle bâtie | Surface en m² | Calculer le prix au m² réel | | Nombre de pièces | Nombre de pièces principales | Affiner la comparaison | | Surface terrain | Surface du terrain (pour les maisons) | Évaluer le foncier |

Source : data.gouv.fr, jeu de données "Demandes de valeurs foncières" publié par la DGFiP.

Les DVF ne contiennent pas l'état du bien, la classe DPE, l'étage ou la présence d'un ascenseur. Ces informations doivent être croisées avec d'autres sources — ce que fait automatiquement Score Adresse.

Comment accéder aux données DVF

Option 1 : le site officiel DVF (app.dvf.etalab.gouv.fr)

L'application DVF d'Etalab permet de visualiser les transactions sur une carte. Vous pouvez cliquer sur une parcelle cadastrale pour voir les ventes qui y ont été enregistrées. C'est l'outil le plus simple pour une consultation ponctuelle.

Limites : l'interface ne permet pas de calculer des médianes, des tendances ou de comparer facilement plusieurs secteurs. Elle ne filtre pas les ventes aberrantes (ventes familiales, lots multiples, etc.).

Option 2 : les fichiers bruts sur data.gouv.fr

Les fichiers CSV complets sont téléchargeables sur data.gouv.fr. Ils pèsent plusieurs gigaoctets et nécessitent un tableur avancé ou un langage de programmation (Python, R) pour être exploités.

Pour qui : data analysts, développeurs, chercheurs. Pas pour un acheteur qui veut une réponse rapide.

Option 3 : l'API DVF du Cerema

Le Cerema (Centre d'études et d'expertise sur les risques, l'environnement, la mobilité et l'aménagement) publie une API qui permet d'interroger les DVF par commune, section cadastrale ou coordonnées géographiques. C'est cette API que Score Adresse utilise pour récupérer les transactions dans un rayon de 500 mètres autour de chaque adresse analysée.

Option 4 : Score Adresse (recommandé)

Score Adresse interroge l'API DVF du Cerema en temps réel, filtre les données, supprime les ventes aberrantes, distingue appartements et maisons, calcule le prix médian au m² et affiche l'évolution sur 5 ans. Le tout en 30 secondes, gratuitement, pour n'importe quelle adresse en France.

Lire et interpréter les données DVF : les 5 indicateurs essentiels

1. Le prix médian au m²

Le prix médian est la valeur qui sépare les transactions en deux moitiés égales : 50 % des ventes ont eu lieu en dessous, 50 % au-dessus. Contrairement à la moyenne, la médiane n'est pas influencée par les valeurs extrêmes.

Pourquoi la médiane et pas la moyenne ? Une seule vente atypique (un hôtel particulier à 15 000 euros/m² ou une vente familiale à 1 000 euros/m²) peut faire varier la moyenne de 20 à 30 %. La médiane, elle, reste stable. C'est la raison pour laquelle les notaires et les experts immobiliers utilisent systématiquement la médiane dans leurs analyses de marché.

2. Le nombre de transactions

Le volume de transactions dans un secteur est un indicateur de liquidité. Un marché avec 30 ventes sur 5 ans dans un rayon de 500 mètres est bien documenté. Un marché avec 3 ventes est peu liquide — le prix médian calculé est moins fiable, et la revente future peut être plus difficile.

| Nombre de transactions (5 ans, 500 m) | Interprétation | |----------------------------------------|----------------| | Plus de 30 | Marché très liquide, données fiables | | 15 à 30 | Marché normalement liquide | | 5 à 15 | Marché peu liquide, prudence | | Moins de 5 | Données insuffisantes, évaluation risquée |

3. L'évolution sur 5 ans

La tendance des prix sur 5 ans révèle la dynamique du marché local :

• Progression de 2 à 5 % par an : marché sain et porteur
• Progression supérieure à 8 % par an : surchauffe possible, risque de correction
• Stagnation (0 à 2 % par an) : marché atone, négociation plus facile
• Baisse : signal d'alerte — problèmes structurels possibles (nuisances, fermeture de commerces, dégradation du quartier)

4. L'écart entre prix demandé et prix signé

Les portails immobiliers affichent les prix demandés par les vendeurs. Les DVF enregistrent les prix signés chez le notaire. Selon les Notaires de France, l'écart moyen national est de 4,7 % pour les appartements et 6,2 % pour les maisons (données 2024).

Mais cet écart varie fortement selon les marchés :

| Type de marché | Écart prix demandé / prix signé | |----------------|--------------------------------| | Paris intra-muros | 2 à 4 % | | Grandes métropoles (Lyon, Bordeaux, Nantes) | 4 à 7 % | | Villes moyennes | 6 à 10 % | | Zones rurales | 10 à 20 % | | Biens sur le marché depuis plus de 6 mois | 12 à 25 % |

5. Le ratio appartements / maisons

Dans un même secteur, les appartements et les maisons se valorisent différemment. Un quartier peut afficher un prix médian de 4 000 euros/m² pour les appartements et 3 200 euros/m² pour les maisons — ou l'inverse dans les zones pavillonnaires recherchées.

Comparer un appartement avec le prix médian des maisons (ou inversement) fausse complètement l'analyse. Score Adresse distingue systématiquement les deux types de biens.

La stratégie DVF pour négocier : méthode en 4 étapes

Étape 1 : Établir le prix de référence du secteur

Avant la visite, récupérez le prix médian au m² dans un rayon de 500 mètres autour du bien, filtré par type (appartement ou maison). Utilisez Score Adresse pour obtenir cette donnée en quelques secondes.

Calcul du prix de référence :

Prix de référence = Prix médian au m² du secteur × Surface du bien

Si le bien est affiché au-dessus de ce prix de référence, vous disposez d'un premier argument chiffré.

Étape 2 : Identifier les transactions comparables

Recherchez dans les DVF les ventes récentes de biens similaires (même type, surface comparable, même rue ou rue voisine). Ces comparables sont l'argument le plus puissant en négociation, car ils sont incontestables — ce sont des prix notariaux officiels.

Exemple d'argumentaire : "L'appartement au 15 de la même rue, 58 m², s'est vendu 245 000 euros en mars 2025 (4 224 euros/m²). Le bien que vous proposez, 55 m², est affiché à 275 000 euros (5 000 euros/m²), soit 18 % au-dessus du dernier comparable."

Étape 3 : Ajuster pour les facteurs de décote

Le prix de référence DVF doit être ajusté en fonction des caractéristiques spécifiques du bien :

| Facteur | Ajustement typique | |---------|-------------------| | DPE F ou G (passoire thermique) | -10 à -20 % | | Rez-de-chaussée (appartement) | -5 à -15 % | | Sans ascenseur, étage élevé | -3 à -8 % | | Travaux importants nécessaires | Déduire le montant estimé | | Risques naturels identifiés (Géorisques) | -3 à -10 % | | Nuisances (bruit, vis-à-vis) | -5 à -10 % | | Copropriété avec travaux votés | Déduire la quote-part |

Pour connaître les risques naturels et la classe DPE du secteur, Score Adresse croise automatiquement les données DVF avec les bases ADEME et Géorisques.

Étape 4 : Formuler l'offre avec un dossier documenté

Présentez votre offre avec un argumentaire structuré qui s'appuie sur les données officielles :

1. Prix de référence DVF du secteur (source : Ministère des Finances)
2. Transactions comparables récentes dans la même rue
3. Ajustements documentés (DPE, risques, travaux)
4. Prix proposé et justification chiffrée

Le rapport PDF Score Adresse (9,90 euros) contient l'ensemble de ces éléments dans un format prêt à être remis au vendeur ou à son notaire.

Les pièges à éviter avec les données DVF

Piège 1 : Confondre lot et bien complet

Dans les DVF, une transaction peut concerner plusieurs lots (par exemple, un appartement + une cave + un parking). Le prix affiché est le prix global de la mutation, pas le prix de l'appartement seul. Sans nettoyage, le prix au m² calculé sera artificiellement gonflé.

Score Adresse filtre automatiquement ces cas pour ne conserver que les transactions portant sur un seul lot principal.

Piège 2 : Inclure les ventes atypiques

Les ventes entre membres d'une même famille (souvent à prix symbolique ou réduit), les ventes judiciaires (adjudications à prix cassé) et les ventes en viager faussent les statistiques. Un filtre sur la nature de la mutation et sur les prix aberrants est indispensable.

Piège 3 : Comparer des surfaces incompatibles

Les DVF indiquent la surface réelle bâtie (surface Carrez pour les copropriétés). Certains portails affichent la surface habitable, qui peut différer. Assurez-vous de comparer des surfaces de même nature.

Piège 4 : Ignorer le décalage temporel

Les DVF sont mises à jour trimestriellement par le Cerema, avec un décalage de 3 à 6 mois entre la signature chez le notaire et la publication. Les transactions les plus récentes ne sont pas encore incluses. Dans un marché en évolution rapide (hausse ou baisse), ce décalage peut fausser l'analyse.

Piège 5 : Surinterpréter un échantillon trop petit

Avec moins de 5 transactions sur 5 ans dans un rayon de 500 mètres, le prix médian calculé n'est pas fiable statistiquement. Dans ce cas, élargissez le rayon d'analyse ou utilisez les données communales comme référence complémentaire.

DVF et négociation : exemples concrets

Exemple 1 — Appartement surévalué à Lyon 7e

Un T3 de 65 m² est affiché à 340 000 euros (5 230 euros/m²). L'analyse DVF de Score Adresse dans un rayon de 500 mètres montre un prix médian de 4 650 euros/m² pour les appartements, soit un prix de référence de 302 250 euros. Avec un DPE E (décote estimée -5 %), le prix ajusté descend à 287 000 euros.

L'acheteur fait une offre à 295 000 euros, argumentée avec les données DVF et le DPE. Le vendeur accepte après une contre-proposition à 310 000 euros. Économie réalisée : 30 000 euros par rapport au prix affiché.

Exemple 2 — Maison avec risques naturels à Bordeaux rive droite

Une maison de 90 m² est affichée à 380 000 euros. Les DVF du secteur indiquent un prix médian maisons de 3 800 euros/m², soit 342 000 euros. Le rapport Score Adresse identifie en plus une zone argileuse à risque fort (Géorisques) et un DPE F. Décote cumulée estimée : -18 %.

Prix ajusté : 280 000 euros. L'acheteur offre 295 000 euros. Après négociation, le bien est signé à 315 000 euros — soit 65 000 euros en dessous du prix affiché.

Exemple 3 — Studio investissement à Toulouse

Un studio de 22 m² est affiché à 95 000 euros (4 318 euros/m²). Le prix médian DVF du secteur pour les petites surfaces est de 4 100 euros/m², soit 90 200 euros. Le DPE est C, aucun risque naturel. Le bien est correctement évalué — l'offre est faite à 88 000 euros, signée à 91 000 euros. Marge modeste mais basée sur les données.

FAQ : données DVF et achat immobilier

Les données DVF sont-elles vraiment fiables ? Oui. Les DVF sont extraites des actes notariaux enregistrés par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP). Ce sont les mêmes données utilisées par les notaires, les banques et les experts immobiliers pour leurs évaluations professionnelles. Elles sont publiées en open data depuis 2019.

Peut-on connaître le prix exact d'un appartement précis ? Oui, si l'appartement a fait l'objet d'une vente depuis 2014. Les DVF contiennent l'adresse complète, y compris le numéro de rue. En croisant avec le cadastre, il est possible d'identifier la parcelle exacte. Score Adresse géolocalise automatiquement chaque transaction.

Les DVF incluent-elles les ventes entre particuliers ? Oui. Les DVF incluent toutes les ventes immobilières, qu'elles soient réalisées entre particuliers, par une agence, ou par adjudication. La seule condition est que la transaction ait été enregistrée chez un notaire — ce qui est obligatoire pour toute vente immobilière en France.

Comment utiliser les DVF si je vends (et non achète) ? Les DVF vous permettent de fixer un prix de vente réaliste, aligné sur les transactions récentes de votre secteur. Un bien correctement évalué par rapport aux DVF se vend plus vite et avec moins de négociation. Score Adresse vous donne le prix médian du secteur en quelques secondes.

Les DVF sont-elles disponibles pour les DOM-TOM ? Les DVF couvrent la France métropolitaine et certains départements d'outre-mer. Cependant, la couverture est moins complète pour Mayotte et certaines collectivités. Vérifiez la disponibilité sur data.gouv.fr pour votre territoire.

Ce que vous devez retenir

Les données DVF sont l'arme la plus puissante dont dispose un acheteur immobilier en 2026. Elles transforment une négociation basée sur l'intuition en une discussion basée sur des faits officiels et vérifiables.

Trois actions concrètes avant toute offre d'achat :

1. Récupérez le prix médian DVF du secteur dans un rayon de 500 mètres — sur Score Adresse ou via l'application DVF d'Etalab
2. Identifiez les transactions comparables (même type, surface similaire, même rue) pour construire votre argumentaire
3. Ajustez pour les facteurs de décote : DPE, risques naturels, travaux nécessaires

Le vendeur peut contester votre impression. Il ne peut pas contester les prix enregistrés chez le notaire.

Obtenez les vrais prix DVF de votre adresse — gratuit en 30 secondes sur score-adresse.fr.