Prix immobilier à Limoges en 2026
87000 · 87 · 129 937 habitants
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Prix DVF rue par rue · DPE · Risques · Marge de négociation estimée
Limoges, 135 000 habitants (185 000 dans l'agglomération), est la capitale de la Haute-Vienne et de la porcelaine française. Ville universitaire (35 000 étudiants), Limoges offre le marché immobilier le plus abordable des grandes villes françaises après Saint-Étienne, avec des prix qui attirent de plus en plus d'investisseurs en quête de rendement. Le centre historique médiéval (quartier de la Cité et quartier du Château) et le jardin de l'Évêché sont des atouts patrimoniaux sous-valorisés.
Limoges affiche un prix médian autour de 1 400 à 1 500 €/m² début 2026, avec une légère hausse de 8 % entre 2020 et 2024. Le centre historique (La Cité, Château) atteint 1 800 €/m². Les quartiers résidentiels de l'ouest (Vanteaux, Les Coutures) montent vers 1 600 €/m². Les quartiers nord (Beaubreuil) restent sous les 800 €/m². Les rendements locatifs bruts peuvent atteindre 8 à 12 %.
Quartiers populaires a Limoges
💶 Prix au m² à Limoges (données DVF)
Source : Demandes de Valeurs Foncières (DVF) — Ministère des Finances. Le prix varie selon la rue et le quartier. Scannez une adresse précise pour obtenir le prix médian dans un rayon de 500 m.
Toutes les rues de Limoges (50 rues repertoriees)
Le marché immobilier à Limoges en 2026
Limoges est une commune du département 87 avec 129 937 habitants (87000). D'après les données DVF officielles, le prix médian au m² à Limoges est de 1 895 €/m², calculé sur 2 479 transactions notariales sur 5 ans. Score Adresse référence 50 rues à Limogespour lesquelles vous pouvez obtenir un audit immobilier complet : prix réels issus des transactions DVF du Ministère des Finances, performance énergétique DPE de l'ADEME, et risques naturels de la base Géorisques.
Limoges est la ville européenne la plus connue pour sa porcelaine, exportée dans le monde entier depuis le XVIIIe siècle. Moins connu : elle est aussi la ville française où le prix médian au m² permet d'acheter le plus grand appartement pour un salaire médian régional — un indicateur d'accessibilité immobilière unique en France.
Transports et prix immobiliers à Limoges
La desserte ferroviaire de Limoges est son principal handicap : 2h56 de Paris-Austerlitz en TGV (non direct), sans amélioration majeure prévue avant 2030. Le projet de LGV Paris-Orléans-Clermont-Lyon (POCL) incluant Limoges est étudié depuis 20 ans sans concrétisation. Le réseau de bus STCL et le service de vélos en libre-service (Vél'hop) constituent les alternatives locales. Cette faiblesse de desserte explique en partie les prix bas et le potentiel de rattrapage si la LGV se concrétise.
Comprendre les prix immobiliers à Limoges
Les prix immobiliers à Limogesvarient considérablement d'une rue à l'autre. Le prix médian communal ne reflète qu'une tendance générale : au sein d'une même ville, des écarts de 15 à 30% sont fréquents entre quartiers voisins. À Limoges, la marge de négociation est de 8 à 14 %. Le marché est clairement favorable aux acheteurs avec des délais de vente de 80 à 100 jours. Les biens avec sous-sol ou rez-de-chaussée en zone radon fort se négocient 8 à 12 % sous les étages supérieurs correctement ventilés. Les immeubles de rapport dans les quartiers nord (Beaubreuil) offrent des rendements élevés mais nécessitent un entretien important.
DPE et performance énergétique à Limoges
Le parc limougeaud est marqué par les immeubles en granite local du centre historique (XIXe siècle, bonne inertie thermique mais isolation nulle, classés D-F) et les logements collectifs des années 1960-80 (Beaubreuil, souvent classés E-G). Le climat limousin, parmi les plus pluvieux et frais de France hors montagne, génère des besoins de chauffage importants. La ventilation est cruciale pour lutter contre le radon, ce qui rend les travaux d'isolation plus complexes. Les constructions récentes des ZAC Romanet et Porcelaine atteignent les classes B-C.
Risques naturels à Limoges
Limoges est exposée à un risque de radon particulièrement élevé : la ville est construite sur des granites du Massif Central riches en uranium naturel, ce qui en fait l'une des zones à radon les plus exposées de France métropolitaine (classe 3, aléa fort selon la cartographie IRSN). Ce gaz radioactif naturel, principal facteur de cancer du poumon après le tabac, nécessite une ventilation efficace des sous-sols et rez-de-chaussée. Le risque d'inondation par la Vienne et la Corrèze concerne les berges et les zones basses de la ville. Le retrait-gonflement des argiles est modéré. Le risque sismique est faible (zone 2).
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Limoges
Quel est le prix moyen au m² à Limoges en 2026 ?
D'après les données DVF (transactions notariales officielles), le prix médian au m² à Limoges est de 1 895 €/m² sur 2 479 ventes sur 5 ans. Limoges affiche un prix médian autour de 1 400 à 1 500 €/m² début 2026, avec une légère hausse de 8 % entre 2020 et 2024. Le centre historique (La Cité, Château) atteint 1 800 €/m². Les quartiers résidentiels de l'ouest (Vanteaux, Les Coutures) montent vers 1 600 €/m². Les quartiers nord (Beaubreuil) restent sous les 800 €/m². Les rendements locatifs bruts peuvent atteindre 8 à 12 %. Scannez une adresse précise pour le prix médian dans un rayon de 500 mètres.
Quels sont les risques naturels à Limoges ?
Limoges est exposée à un risque de radon particulièrement élevé : la ville est construite sur des granites du Massif Central riches en uranium naturel, ce qui en fait l'une des zones à radon les plus exposées de France métropolitaine (classe 3, aléa fort selon la cartographie IRSN). Ce gaz radioactif naturel, principal facteur de cancer du poumon après le tabac, nécessite une ventilation efficace des sous-sols et rez-de-chaussée. Le risque d'inondation par la Vienne et la Corrèze concerne les berges et les zones basses de la ville. Le retrait-gonflement des argiles est modéré. Le risque sismique est faible (zone 2).
Comment connaître le DPE des logements à Limoges ?
Le parc limougeaud est marqué par les immeubles en granite local du centre historique (XIXe siècle, bonne inertie thermique mais isolation nulle, classés D-F) et les logements collectifs des années 1960-80 (Beaubreuil, souvent classés E-G). Le climat limousin, parmi les plus pluvieux et frais de France hors montagne, génère des besoins de chauffage importants. La ventilation est cruciale pour lutter contre le radon, ce qui rend les travaux d'isolation plus complexes. Les constructions récentes des ZAC Romanet et Porcelaine atteignent les classes B-C.
Comment négocier le prix d'un bien à Limoges ?
À Limoges, la marge de négociation est de 8 à 14 %. Le marché est clairement favorable aux acheteurs avec des délais de vente de 80 à 100 jours. Les biens avec sous-sol ou rez-de-chaussée en zone radon fort se négocient 8 à 12 % sous les étages supérieurs correctement ventilés. Les immeubles de rapport dans les quartiers nord (Beaubreuil) offrent des rendements élevés mais nécessitent un entretien important.
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