Prix immobilier à Aix-en-Provence en 2026
13080 · 13 · 149 695 habitants
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Prix DVF rue par rue · DPE · Risques · Marge de négociation estimée
Aix-en-Provence, 145 000 habitants (400 000 dans le Pays d'Aix), est l'une des villes les plus chères du sud de la France hors littoral. La qualité de vie, le patrimoine provençal (cours Mirabeau, Montagne Sainte-Victoire), la présence d'écoles réputées (Sciences Po, IEP) et un bassin d'emploi technologique (Iter, pôle de microélectronique de Rousset) soutiennent un marché immobilier premium. La ville est aussi un marché de résidences secondaires pour les Parisiens.
Aix-en-Provence a résisté à la correction nationale, avec une baisse limitée à 2-3 % entre 2022 et 2024. Le marché est soutenu par une clientèle aisée et la rareté du foncier en centre-ville. Début 2026, le prix médian se situe autour de 4 500 €/m². Le centre historique (Mazarin, cours Mirabeau) dépasse les 5 500 €/m². Les quartiers périphériques (Les Milles, Luynes) offrent des prix autour de 3 500 €/m².
Quartiers populaires a Aix-en-Provence
💶 Prix au m² à Aix-en-Provence (données DVF)
Source : Demandes de Valeurs Foncières (DVF) — Ministère des Finances. Le prix varie selon la rue et le quartier. Scannez une adresse précise pour obtenir le prix médian dans un rayon de 500 m.
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Le marché immobilier à Aix-en-Provence en 2026
Aix-en-Provence est une commune du département 13 avec 149 695 habitants (13080). D'après les données DVF officielles, le prix médian au m² à Aix-en-Provence est de 5 248 €/m², calculé sur 2 126 transactions notariales sur 5 ans. Score Adresse référence 50 rues à Aix-en-Provencepour lesquelles vous pouvez obtenir un audit immobilier complet : prix réels issus des transactions DVF du Ministère des Finances, performance énergétique DPE de l'ADEME, et risques naturels de la base Géorisques.
Aix-en-Provence est la ville de province (hors Paris) où la part de résidences secondaires de propriétaires parisiens est la plus élevée, ce qui crée un marché dual entre résidents permanents et acquéreurs de pied-à-terre qui tirent les prix vers le haut.
Transports et prix immobiliers à Aix-en-Provence
Aix-en-Provence est desservie par la gare TGV d'Aix-en-Provence (15 min du centre en navette, 3h00 de Paris). Le projet de tramway Aix-Marseille (Aix-en-Provence — Gare Saint-Charles) en est à l'étude de faisabilité. Actuellement, l'autoroute A51 vers Marseille et le réseau de bus Aix en Bus structurent les déplacements. L'absence de transport lourd en centre-ville pénalise les quartiers périphériques.
Comprendre les prix immobiliers à Aix-en-Provence
Les prix immobiliers à Aix-en-Provencevarient considérablement d'une rue à l'autre. Le prix médian communal ne reflète qu'une tendance générale : au sein d'une même ville, des écarts de 15 à 30% sont fréquents entre quartiers voisins. À Aix-en-Provence, la marge de négociation est faible (2 à 4 %) sur le centre historique en raison de la rareté de l'offre. En revanche, les biens en périphérie (Les Milles, Luynes) se négocient 5 à 8 %. Les bastides nécessitant des travaux importants offrent des décotes de 10 à 15 %. Les biens sans parking en centre-ville subissent une décote de 8 à 10 % dans une ville où la voiture reste indispensable.
DPE et performance énergétique à Aix-en-Provence
Le parc aixois bénéficie du climat provençal (besoins de chauffage limités). Les bastides provençales et les hôtels particuliers du centre (XVIIe-XVIIIe) sont classés D-E avec des murs en pierre épaisse offrant une bonne inertie. Les résidences des années 1970-80 (Jas de Bouffan, Encagnane) sont classées D-F. Les zones d'activités récentes (Les Milles, La Duranne) proposent des programmes neufs A-B. La climatisation estivale, de plus en plus nécessaire, n'est pas intégrée au DPE.
Risques naturels à Aix-en-Provence
Aix-en-Provence est exposée au risque de feux de forêt, aggravé par le mistral et le réchauffement climatique. Les zones d'interface forêt-habitat (Puyricard, Le Tholonet, collines du Montaiguet) sont particulièrement vulnérables. Le risque d'inondation concerne l'Arc et ses affluents (secteur du Pont de l'Arc, Les Milles — rappel des inondations de 2020). Le retrait-gonflement des argiles touche fortement les sols calcaires de la campagne aixoise. Le risque sismique est modéré (zone 3).
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Aix-en-Provence
Quel est le prix moyen au m² à Aix-en-Provence en 2026 ?
D'après les données DVF (transactions notariales officielles), le prix médian au m² à Aix-en-Provence est de 5 248 €/m² sur 2 126 ventes sur 5 ans. Aix-en-Provence a résisté à la correction nationale, avec une baisse limitée à 2-3 % entre 2022 et 2024. Le marché est soutenu par une clientèle aisée et la rareté du foncier en centre-ville. Début 2026, le prix médian se situe autour de 4 500 €/m². Le centre historique (Mazarin, cours Mirabeau) dépasse les 5 500 €/m². Les quartiers périphériques (Les Milles, Luynes) offrent des prix autour de 3 500 €/m². Scannez une adresse précise pour le prix médian dans un rayon de 500 mètres.
Quels sont les risques naturels à Aix-en-Provence ?
Aix-en-Provence est exposée au risque de feux de forêt, aggravé par le mistral et le réchauffement climatique. Les zones d'interface forêt-habitat (Puyricard, Le Tholonet, collines du Montaiguet) sont particulièrement vulnérables. Le risque d'inondation concerne l'Arc et ses affluents (secteur du Pont de l'Arc, Les Milles — rappel des inondations de 2020). Le retrait-gonflement des argiles touche fortement les sols calcaires de la campagne aixoise. Le risque sismique est modéré (zone 3).
Comment connaître le DPE des logements à Aix-en-Provence ?
Le parc aixois bénéficie du climat provençal (besoins de chauffage limités). Les bastides provençales et les hôtels particuliers du centre (XVIIe-XVIIIe) sont classés D-E avec des murs en pierre épaisse offrant une bonne inertie. Les résidences des années 1970-80 (Jas de Bouffan, Encagnane) sont classées D-F. Les zones d'activités récentes (Les Milles, La Duranne) proposent des programmes neufs A-B. La climatisation estivale, de plus en plus nécessaire, n'est pas intégrée au DPE.
Comment négocier le prix d'un bien à Aix-en-Provence ?
À Aix-en-Provence, la marge de négociation est faible (2 à 4 %) sur le centre historique en raison de la rareté de l'offre. En revanche, les biens en périphérie (Les Milles, Luynes) se négocient 5 à 8 %. Les bastides nécessitant des travaux importants offrent des décotes de 10 à 15 %. Les biens sans parking en centre-ville subissent une décote de 8 à 10 % dans une ville où la voiture reste indispensable.
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