Prix immobilier à Nice en 2026
06000 · 06 · 357 737 habitants
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Prix DVF rue par rue · DPE · Risques · Marge de négociation estimée
Nice, cinquième ville de France avec 340 000 habitants, est le premier marché immobilier de la Côte d'Azur. Le prix au m² est fortement influencé par la vue mer, la proximité de la Promenade des Anglais et l'étagement de la ville entre bord de mer et collines. Nice attire une clientèle internationale (retraités, investisseurs, résidents secondaires) qui maintient les prix à un niveau élevé malgré les cycles nationaux.
Nice a résisté mieux que la moyenne à la correction 2022-2024, avec une baisse limitée à 3-4 %. La demande internationale et le marché des résidences secondaires soutiennent les prix. Début 2026, le prix médian se situe autour de 4 800 €/m². Le Carré d'Or et la Promenade des Anglais dépassent les 6 500 €/m², tandis que les quartiers nord (L'Ariane, Les Moulins) restent autour de 2 500 €/m².
Quartiers populaires a Nice
💶 Prix au m² à Nice (données DVF)
Source : Demandes de Valeurs Foncières (DVF) — Ministère des Finances. Le prix varie selon la rue et le quartier. Scannez une adresse précise pour obtenir le prix médian dans un rayon de 500 m.
Toutes les rues de Nice (50 rues repertoriees)
Le marché immobilier à Nice en 2026
Nice est une commune du département 06 avec 357 737 habitants (06000). D'après les données DVF officielles, le prix médian au m² à Nice est de 5 000 €/m², calculé sur 7 526 transactions notariales sur 5 ans. Score Adresse référence 50 rues à Nicepour lesquelles vous pouvez obtenir un audit immobilier complet : prix réels issus des transactions DVF du Ministère des Finances, performance énergétique DPE de l'ADEME, et risques naturels de la base Géorisques.
Nice est la ville de France métropolitaine où la proportion de résidences secondaires est la plus élevée parmi les grandes villes (environ 18 % du parc), ce qui réduit l'offre disponible pour les résidents permanents et maintient les prix sous tension.
Transports et prix immobiliers à Nice
Le tramway de Nice (lignes 1, 2, 3) a considérablement revalorisé les quartiers traversés. La ligne 2 reliant l'aéroport au port via la Promenade des Anglais a augmenté les prix de 5 à 8 % le long du tracé. Le projet de ligne 4 vers Saint-Laurent-du-Var et le développement de la gare Thiers (connexion TGV) sont les prochains catalyseurs.
Comprendre les prix immobiliers à Nice
Les prix immobiliers à Nicevarient considérablement d'une rue à l'autre. Le prix médian communal ne reflète qu'une tendance générale : au sein d'une même ville, des écarts de 15 à 30% sont fréquents entre quartiers voisins. À Nice, la marge de négociation varie fortement selon le segment : 2-3 % pour les biens avec vue mer, mais 8 à 12 % pour les lots sans vue dans les étages bas. Les biens en rez-de-chaussée et les rez-de-jardin dans les quartiers collinaires se négocient 10 à 15 % sous les étages élevés avec vue. La saisonnalité est marquée : les prix sont plus négociables en novembre-février qu'en haute saison touristique.
DPE et performance énergétique à Nice
Le parc niçois est dominé par des immeubles Belle Époque et Art Déco (Cimiez, Musiciens) souvent classés D à F, malgré la douceur du climat qui réduit les besoins de chauffage. Les résidences des années 1960-1970 de l'ouest niçois (Fabron, Lanterne) sont classées E-F. Le climat méditerranéen limite la facture énergétique, mais la climatisation estivale n'est pas prise en compte dans le DPE actuel, ce qui avantage artificiellement les logements niçois.
Risques naturels à Nice
Nice est exposée à un cumul de risques naturels rare parmi les grandes villes françaises. Le risque d'inondation est majeur (crue du Paillon, Var, Magnan) : les inondations d'octobre 2015 dans les Alpes-Maritimes ont rappelé la vulnérabilité de la ville. Le risque sismique est classé moyen (zone 4). Les mouvements de terrain (glissements, chutes de blocs) menacent les collines de Cimiez et du Mont-Boron. Le littoral est exposé au risque de submersion marine et à l'érosion côtière.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Nice
Quel est le prix moyen au m² à Nice en 2026 ?
D'après les données DVF (transactions notariales officielles), le prix médian au m² à Nice est de 5 000 €/m² sur 7 526 ventes sur 5 ans. Nice a résisté mieux que la moyenne à la correction 2022-2024, avec une baisse limitée à 3-4 %. La demande internationale et le marché des résidences secondaires soutiennent les prix. Début 2026, le prix médian se situe autour de 4 800 €/m². Le Carré d'Or et la Promenade des Anglais dépassent les 6 500 €/m², tandis que les quartiers nord (L'Ariane, Les Moulins) restent autour de 2 500 €/m². Scannez une adresse précise pour le prix médian dans un rayon de 500 mètres.
Quels sont les risques naturels à Nice ?
Nice est exposée à un cumul de risques naturels rare parmi les grandes villes françaises. Le risque d'inondation est majeur (crue du Paillon, Var, Magnan) : les inondations d'octobre 2015 dans les Alpes-Maritimes ont rappelé la vulnérabilité de la ville. Le risque sismique est classé moyen (zone 4). Les mouvements de terrain (glissements, chutes de blocs) menacent les collines de Cimiez et du Mont-Boron. Le littoral est exposé au risque de submersion marine et à l'érosion côtière.
Comment connaître le DPE des logements à Nice ?
Le parc niçois est dominé par des immeubles Belle Époque et Art Déco (Cimiez, Musiciens) souvent classés D à F, malgré la douceur du climat qui réduit les besoins de chauffage. Les résidences des années 1960-1970 de l'ouest niçois (Fabron, Lanterne) sont classées E-F. Le climat méditerranéen limite la facture énergétique, mais la climatisation estivale n'est pas prise en compte dans le DPE actuel, ce qui avantage artificiellement les logements niçois.
Comment négocier le prix d'un bien à Nice ?
À Nice, la marge de négociation varie fortement selon le segment : 2-3 % pour les biens avec vue mer, mais 8 à 12 % pour les lots sans vue dans les étages bas. Les biens en rez-de-chaussée et les rez-de-jardin dans les quartiers collinaires se négocient 10 à 15 % sous les étages élevés avec vue. La saisonnalité est marquée : les prix sont plus négociables en novembre-février qu'en haute saison touristique.
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