Prix immobilier à Caen en 2026
14000 · 14 · 109 400 habitants
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Prix DVF rue par rue · DPE · Risques · Marge de négociation estimée
Caen, 110 000 habitants (270 000 dans la métropole), est la capitale de la Basse-Normandie et une ville reconstruite après les bombardements de 1944. Son patrimoine historique (châteaux, abbayes de Guillaume le Conquérant), son université dynamique (30 000 étudiants) et sa proximité des plages du Débarquement en font une ville touristique et universitaire. À 2h10 de Paris en train et à 15 km de la Manche, Caen offre un marché immobilier abordable avec un fort potentiel de rendement locatif étudiant.
Caen affiche un prix médian autour de 2 200 to 2 400 €/m² début 2026, après une hausse de 15 % entre 2019 et 2023. Le centre-ville et les quartiers proches du château atteignent 2 700 à 2 800 €/m². Vaucelles (rive gauche de l'Orne, en cours de réhabilitation) monte vers 2 000 €/m². Les quartiers périphériques (Guérinière, Folie Couvrechef) restent autour de 1 600-1 800 €/m².
Quartiers populaires a Caen
💶 Prix au m² à Caen (données DVF)
Source : Demandes de Valeurs Foncières (DVF) — Ministère des Finances. Le prix varie selon la rue et le quartier. Scannez une adresse précise pour obtenir le prix médian dans un rayon de 500 m.
Toutes les rues de Caen (50 rues repertoriees)
Le marché immobilier à Caen en 2026
Caen est une commune du département 14 avec 109 400 habitants (14000). D'après les données DVF officielles, le prix médian au m² à Caen est de 2 986 €/m², calculé sur 2 030 transactions notariales sur 5 ans. Score Adresse référence 50 rues à Caenpour lesquelles vous pouvez obtenir un audit immobilier complet : prix réels issus des transactions DVF du Ministère des Finances, performance énergétique DPE de l'ADEME, et risques naturels de la base Géorisques.
Caen est la seule grande ville normande qui combine la desserte par autoroute directe vers Paris (A13, 2h), la proximité des plages de la Manche (15 km) et un marché immobilier sous les 2 500 €/m² en médiane, ce qui en fait l'une des destinations de télétravail côtières les plus accessibles de France.
Transports et prix immobiliers à Caen
La liaison Paris-Caen (2h10 depuis Saint-Lazare, Intercités Normandie) est le principal lien avec la capitale, sans TGV dédié. Le projet de LNPN (Ligne Nouvelle Paris-Normandie) visant à réduire le trajet à 1h30 serait un catalyseur majeur pour le marché immobilier caennais. Le tramway de Caen (système Phileas, 2 lignes) structure les prix du centre avec une prime de 6 à 9 % autour des arrêts. L'autoroute A13 (Paris-Caen) et la RN13 vers Cherbourg sont les axes routiers principaux.
Comprendre les prix immobiliers à Caen
Les prix immobiliers à Caenvarient considérablement d'une rue à l'autre. Le prix médian communal ne reflète qu'une tendance générale : au sein d'une même ville, des écarts de 15 à 30% sont fréquents entre quartiers voisins. À Caen, la marge de négociation est de 5 à 8 %. Les biens situés dans les zones à risque de retrait-gonflement des argiles (aléa fort, identifiable sur la cartographie BRGM) se négocient 8 à 12 % sous le marché en raison des risques de fissuration et des surcoûts d'assurance habitation. Les immeubles de la reconstruction sans ascenseur (très fréquents) subissent une décote de 6 à 10 %. Les appartements proches de l'université et du CHU se louent facilement et rapidement.
DPE et performance énergétique à Caen
Le parc caennais est dominé par les immeubles de la reconstruction (années 1945-1960), construits en béton préfabriqué et en brique de Caen. Ces logements, souvent classés D à F, présentent des façades peu isolées et des ponts thermiques importants. Les maisons en pierre de Caen (calcaire local, XIXe siècle) offrent une bonne inertie thermique mais une isolation médiocre (D-E). Le quartier Vaucelles, en cours de réhabilitation, voit ses immeubles bénéficier de rénovations thermiques dans le cadre du programme ANRU. Les constructions récentes des ZAC Plateau Nord et Beaulieu atteignent les classes B-C.
Risques naturels à Caen
Caen est exposée à deux catégories de risques distinctes. Le risque de retrait-gonflement des argiles est l'un des plus élevés de Normandie : les terrains argilo-calcaires du sous-sol caennais provoquent des fissures structurelles régulières dans les maisons individuelles, avec des sinistres répertoriés dans de nombreux quartiers (Vaucelles, Chemin Vert, zones pavillonnaires périphériques). Le risque industriel est présent avec les installations pétrochimiques de la zone industrielle de Mondeville (SEVESO seuil haut), dont les PPI couvrent une partie de l'agglomération. L'inondation par l'Orne et le Canal maritime concerne les zones basses de Vaucelles et du Port. Le risque sismique est très faible (zone 1).
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Caen
Quel est le prix moyen au m² à Caen en 2026 ?
D'après les données DVF (transactions notariales officielles), le prix médian au m² à Caen est de 2 986 €/m² sur 2 030 ventes sur 5 ans. Caen affiche un prix médian autour de 2 200 to 2 400 €/m² début 2026, après une hausse de 15 % entre 2019 et 2023. Le centre-ville et les quartiers proches du château atteignent 2 700 à 2 800 €/m². Vaucelles (rive gauche de l'Orne, en cours de réhabilitation) monte vers 2 000 €/m². Les quartiers périphériques (Guérinière, Folie Couvrechef) restent autour de 1 600-1 800 €/m². Scannez une adresse précise pour le prix médian dans un rayon de 500 mètres.
Quels sont les risques naturels à Caen ?
Caen est exposée à deux catégories de risques distinctes. Le risque de retrait-gonflement des argiles est l'un des plus élevés de Normandie : les terrains argilo-calcaires du sous-sol caennais provoquent des fissures structurelles régulières dans les maisons individuelles, avec des sinistres répertoriés dans de nombreux quartiers (Vaucelles, Chemin Vert, zones pavillonnaires périphériques). Le risque industriel est présent avec les installations pétrochimiques de la zone industrielle de Mondeville (SEVESO seuil haut), dont les PPI couvrent une partie de l'agglomération. L'inondation par l'Orne et le Canal maritime concerne les zones basses de Vaucelles et du Port. Le risque sismique est très faible (zone 1).
Comment connaître le DPE des logements à Caen ?
Le parc caennais est dominé par les immeubles de la reconstruction (années 1945-1960), construits en béton préfabriqué et en brique de Caen. Ces logements, souvent classés D à F, présentent des façades peu isolées et des ponts thermiques importants. Les maisons en pierre de Caen (calcaire local, XIXe siècle) offrent une bonne inertie thermique mais une isolation médiocre (D-E). Le quartier Vaucelles, en cours de réhabilitation, voit ses immeubles bénéficier de rénovations thermiques dans le cadre du programme ANRU. Les constructions récentes des ZAC Plateau Nord et Beaulieu atteignent les classes B-C.
Comment négocier le prix d'un bien à Caen ?
À Caen, la marge de négociation est de 5 à 8 %. Les biens situés dans les zones à risque de retrait-gonflement des argiles (aléa fort, identifiable sur la cartographie BRGM) se négocient 8 à 12 % sous le marché en raison des risques de fissuration et des surcoûts d'assurance habitation. Les immeubles de la reconstruction sans ascenseur (très fréquents) subissent une décote de 6 à 10 %. Les appartements proches de l'université et du CHU se louent facilement et rapidement.
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